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越南有一棟「南北統一」之前就存在的老公寓，紅到連《國家地理雜誌》（National Geographic）都曾特別把它的照片放在社群首頁。這幢 9 層樓的老房子，被改造成咖啡館、餐廳和工作室的聚集地。
它就是胡志明市阮惠街 42 號，各國觀光客們口中的「咖啡公寓」（The Cafe Apartment）。
它站的位置是如今全市最精華的一區：阮惠街這頭是市政廳，另一頭通向西貢河，兩側五星級飯店和金融大樓林立，當地人叫這一帶「鑽石地段」。42 號夾在這些新大樓中間，是整條街上最小的一棟。
這棟樓於 1960 年落成，從第一天起就不是普通公寓：臨街的 A 棟在法屬與美援時期多是外資企業辦公室，後面的 B 棟住著政府官員，側邊的 C 棟則是廚房區。法越混血插畫家 Marcelino Trương 小時候就住過這裡──1961 到 1963 年，他父親 Trương Bửu Khánh 擔任吳廷琰政權的顧問，全家住在 42 號。
半個世紀後，他把這段童年畫成圖像回憶錄《Such a Lovely Little War》（多麼美好的小戰爭），書名當然是反話。當年的家庭照裡，孩子們就站在 42 號的陽台上。
咖啡公寓位於胡志明市的精華地段。圖／Zoltan Tarlacz@Shutterstock
默默沉寂 40 年，2015 年命運大轉折
1975 年西貢易主、成了今天的胡志明市，這棟樓也換了住客。
公寓移交給市府各單位，新政府的公務員們陸續搬入，同時把原本的辦公空間隔成一戶戶住宅。多年後，越南《青年報》（Tuổi Trẻ）採訪過兩位老住戶：管委會副主任 Ngô Thị Thanh Tần 是 1980 年搬進來的，當年在 Ba Son 造船廠當出納，後來她在外地有了好幾處房產，還是選擇住在這裡。
另一位住戶 Nguyễn Thị Để 的人生則正好相反：1975 年以前她住的是上千平方公尺的別墅，丈夫出海逃難後失去音訊，她帶著 4 個孩子輾轉落腳在這棟樓中 7、8 層之間的樓梯轉角，一間面積不到 5 平方公尺、連門牌都沒有的前儲藏室，一住就是 30 多年。
南北統一後的 40 年，這棟樓也就這樣默默地繼續陳舊下去。
巨大的命運轉折發生在 2015 年：阮惠步行街啟用，整條大道變成行人廣場，人潮直接灌進 42 號樓下，咖啡館、服飾店、工作室一層一層往上租，順便進行了內部整修。到 2017 年，A、B 兩棟幾乎全數租給了商家，原住戶退到只剩 C 棟；面向步行街的單位，月租最高喊到 3,500 萬越盾，約 1,500 美元、近 5 萬元新台幣──這還只是 2017 年的行情。
住在裡面的人則越來越少。到了 2021 年，全樓 100 戶裡還住著的原始住戶已剩不到三分之一，其他都成了店面和辦公室。根據住戶自己估算，這裡的地價已經漲到「每平方公尺」超過 10 億越盾，相當於「每坪」要價至少 414 萬新台幣──但這個比台北信義區最貴豪宅還高的價格，並沒有官方數據背書就是了。
「公然違法」的危樓，卻沒人執行
咖啡公寓內部咖啡廳與走廊設計。圖／PabouV@Shutterstock
不過，在這棟公寓裡開店，其實從一開始就違法。
越南《住宅法》明文規定住宅不得作為經營場所。2016 年河內率先清退大量市區公寓裡的店家，胡志明市在當年度跟進，也向阮惠街 42 號的商家們發出搬遷通知，限期 15 天，理由是老建築維護狀況差、原始設計也非商用。
但期限過了，什麼事都沒發生。隔年越南媒體《Saigoneer》報導，當局「不急於」執行，這道驅逐令最後就這樣不了了之至今。
驅逐令沒有趕走任何店家，真正讓商戶一度變少的是疫情：新冠疫情前整棟「咖啡公寓」共有 40 多家店，到 2023 年只剩一半左右還在營業。當時公寓牆面長青苔、滲水，老化肉眼可見。據《ZNews》 報導，本地訪客只有大約一成會真的消費，其他人都是上樓拍照的。
今（2026）年初倒是出現一個新變化。越南農曆新年（Tết）前，市府把 42 號納入市中心的市容整修計畫，整棟外牆重新漆成白色，但保留了原本的建築線條；整修後的照片在社群上流傳，有人甚至以為是 AI 修出來的圖。
整座城市的都更時程，也對「咖啡公寓」形成長期壓力：胡志明市有超過 470 棟 1975 年前建成的老公寓，其中 16 棟被鑑定為必須搬遷拆除的危樓，目前已完成一半以上的搬遷，今年 5 月市政府還為剩下的逐棟訂出期限。
有趣的是，阮惠街 42 號這次不在名單上，因此短期內似乎仍沒有拆遷的急迫性。
但老問題其實一個也沒解決：《住宅法》還是禁止商家在住宅裡開店，樓齡也在繼續增加，地價卻繼續往上走。長期追蹤越南的旅遊作者 Vietnam Coracle 說得直接：42 號位在超級精華地段，拆除的威脅也一直存在──這棟樓至今沒被拆，純粹就是因為「咖啡公寓」太紅了。
想去看看的話：咖啡公寓所在地阮惠街 42 號（舊第一郡、現屬西貢坊），位於步行街中段。光搭電梯就要付幾千越盾，不過多數咖啡館在消費後會退還；電梯速度慢，離開時走樓梯會比較快。
（本文由換日線內容合作夥伴 The Viet Media 授權轉載編修，原文請見此）
執行編輯：洪翊芳
核稿編輯：張翔一
