撰文：尼克・馬什（Nick Marsh）／BBC 亞洲商務記者
「我設法逃離了這個地方。」納茲米・哈納菲亞（Nazmi Hanafiah）笑著說，略帶緊張。
一年前，這位 30 歲的 IT 工程師搬到了位於馬來西亞南部柔佛州的「森林城市」，這是一座由中國地產開發商建造的龐大住宅區。他在一座能俯瞰大海的大廈裡租了間一房一廳的公寓。
6 個月後，他受夠了，不想繼續生活在這個他稱之為「鬼城」的地方。
住戶現身說法
「我不在乎押金，不在乎錢。我只想離開，」納茲米說。我們約好在他以前住的那棟大樓見面。
「我一回來就起雞皮疙瘩，」他說，「（待在）這裡很孤獨，只有你和你的思想。」
2016 年，在「一帶一路」倡議下，中國最大的房地產開發商之一「碧桂園」推出了耗資 1,000 億美元（789 億英鎊）的大型建案──森林城市。
當時，中國房地產業仍在蓬勃發展。開發商們借來巨額資金，在國內外為中產階級買家建造建案。
在馬來西亞，碧桂園的計畫是建設一個生態友好型大都市，其中包括高爾夫球場、水上公園、辦公大樓、酒吧和餐館。該公司稱，森林城市最終將成為近百萬人的家園。
8 年過去了，荒涼的森林城市提醒人們：不需要身在中國，也能感受到中國房地產危機的影響。目前，整個建案僅建成了 15%，而根據最近的估計，整個開發建案的入住率僅為 1% 多一點。
儘管背負近 2,000 億美元（約新台幣 62,473 億元）的債務，但碧桂園告訴 BBC，它對完成整個計畫仍持「樂觀態度」。
「這裡令人毛骨悚然」──進入森林城市
森林城市被稱為「全人類的夢想天堂」。但實際上，它直接瞄準了中國國內市場，為有抱負的人提供在海外擁有第二居所的機會。這些房產可以作為投資，出租給納茲米・哈納菲亞這樣的馬來西亞本地人，也可以用作度假屋。
實際上，森林城市與世隔絕的位置──建在填海而成的島嶼上，遠離最近的大城市柔佛州新山市──讓潛在的租戶望而卻步，並在當地贏得了「鬼城」的綽號。
「老實說，這裡讓人毛骨悚然，」納茲米說，「我對這個地方抱有很高的期望，但這是一次糟糕的經歷。這裡簡直無事可做。」
森林城市確實散發著一種奇怪的氣氛──感覺就像一個廢棄的度假勝地。
在荒蕪的海灘上，有個破舊的兒童遊樂場、一輛生鏽的老爺車，還有一個白色的混凝土製成的「不知通向何處的樓梯」。水邊有告示牌，警告人們不要游泳，因為這裡有鱷魚。
在專門建造的購物中心裡，許多商店和餐館都已關門，有些單位還只是空置的建築工地，有一種超現實的感覺；一輛空蕩蕩的兒童火車在商場裡無休止地繞圈，同時用中文循環播放歌曲，「頭、肩膀、膝蓋和腳趾」。
隔壁的碧桂園展廳內，有個巨大的城市模型，展示建成後的森林城市的模樣。銷售攤位前坐著幾位看上去百無聊賴的員工，他們頭頂的牌子上寫著：森林城市。幸福永無止境。
到目前為止，這裡最大的吸引力是該地區的免稅地位。在海灘上，你會發現成堆的廢棄酒瓶和成群結隊的酒客，他們是這裡人類活動的主體。夜幕降臨時，森林城市變得漆黑一片。高聳入雲的巨型公寓大樓裡有數百間公寓，但亮著燈的不超過 6 盞。很難相信這裡真的有人居住。
安妮・考爾（Joanne Kaur）是我遇到的為數不多的居民之一，她說：「這個地方陰森森的。即使在白天，當你走出家門，走廊也是漆黑一片。」她和丈夫住在其中一座大廈的第 28 層，整層樓只有他們兩個人。和納茲米一樣，他們也是租房者，也計劃盡快離開。
她說：「我為那些真正在這裡投資買房的人感到遺憾。如果你在谷歌上搜索『森林城市』，你看到的就不是今天這個樣子了。」她還說：「它呈現的應該是向人們承諾的項目，但事實並非如此。」
與在森林城市購買了住房的中國人交談，並非易事。BBC 設法間接聯繫到幾位業主，但他們不願發表評論，甚至不願匿名置評。
不過，社群媒體提供了一些傳聞證據。一位來自遼寧省的購房者在一篇讚揚該建案的貼文下留言：「太誤導人了。現在的森林城市是一座鬼城。根本沒有人。這裡遠離城市，生活設施不完善，沒有車寸步難行。」
其它評論則詢問如何才能退還房款，其中一則評論說： 「我這套（房）的價格下降了這麼多，我都無語了。」
中國房地產的海外銷售困境
中國各地都感受到了這種挫折感，房地產市場一片混亂。
經過開發商多年瘋狂借貸之後，政府擔心泡沫正在形成，並在 2021 年實施了嚴格的限制措施。「房子是用來住的，不是用來炒的」是中國領導人習近平的口頭禪之一。由於這些政策，大公司已經沒有現金來完成大型建案。10 月，碧桂園被迫放棄了在澳洲的兩個建案，分別出售了墨爾本和雪梨的未完工建案。
本地政治因素也導致了森林城市的目前局面。2018 年，馬來西亞時任總理馬哈迪（Mahathir Mohamad）以反對「為外國人建造的城市」為由，限制中國買家的簽證。
也有分析人士質疑，在一個政治經濟環境不穩定的國家建設超大型開發建案是否明智。馬來西亞現政府支持該建案，但對潛在買家來說，這種支持能持續多久、支持的程度如何，都是未知數。
其它問題，如新冠疫情旅行限制和對中國公民海外消費的控制，尤其阻礙了碧桂園等巨頭在海外的建案。
「我認為他們可能有點操之過急，」KGV 國際房地產諮詢公司的 Tan Wee Tiam 說，「在啟動這樣一個雄心勃勃的項目之前，最重要的一點就是確保有足夠現金流。」
近日，全球負債最多的房地產公司恆大在香港一家法院面臨清算聽證會。最終，隨著法官第七次延期聆訊，這家中國公司獲得了 6 週的緩衝期，以便與債權人達成還款計畫。
碧桂園堅稱，中國房地產市場目前的狀況只是「噪音」，其馬來西亞業務「照常運營」。碧桂園還表示，將森林城市納入馬來西亞與鄰國新加坡之間的新經濟特區的計畫表明了該建案是「安全和穩定的」。
但是，如果無法獲得現金，很難想像森林城市這樣的建案如何能夠完工，也很難想像它將如何吸引人們盡快入住。目前，中國建造的房產似乎陷入了銷售困境。
REDD Intelligence Asia（註：市場數據供應商）的伊芙琳・達努布拉塔（Eveline Danubrata）說：「這是一個先有雞還是先有蛋的問題。」開發商通常依靠預售來籌集建設資金。「但如果買家不確定最終能否拿到公寓鑰匙，他們就不會把錢投進去。」
雄心與現實
說到中國的房地產危機，森林城市是雄心與現實的典型案例。也許是外部因素造成了目前的局面，但事實證明，在荒郊野外建造數以萬計的公寓，並不足以說服人們去那裡居住。
歸根究柢，森林城市以及中國各地數百個建案的命運取決於中國政府。上（11）個月，有報導稱，碧桂園已被列入將獲得中國政府財政支持的開發商初步名單，但支持程度尚不明確。
不過，像納茲米這樣的人不太可能再回來了：「下次我肯定會更加謹慎地選擇，」他說，「但我很高興離開了這個地方──現在我重新有了自己的生活。」
（本文授權轉載自「BBC News 中文」）
執行編輯：林鈺芩
核稿編輯：孫雅為
