中國房地產向來是維繫中國經濟 GDP 成長的重要引擎，唯房地產這個引擎近期內失速，主因是監管不利造成建商以偷工減料的方式蓋起大量的「爛尾樓」。
如今，「爛尾樓風暴」恐已迅速波及 25 個省市地區。按中國相關法令規範，預售建案的收入款項必須專款專用，以防止地產開發商挪移資金而產生「爛尾樓」，顯然地，爛尾樓風險會轉嫁給購屋者，貸款責任也在買方身上。
依據台灣的購買預售屋規範，預售屋在交屋前貸款責任在建商；然而，在中國的購屋者可以選擇立即供房，以此換取較低的房市價格，建商在決定預售屋價格時，可謂是掐定了購屋者的心理。
「強制斷貸運動」與自救方式
在中國購買預售屋，大致上有兩大風險：其一，出現預期交屋的延誤；其二，交屋後發現工程品質未如預期。為了預防爛尾樓的出現，建商將風險轉移至購屋者身上，美其名為「繳交工程款」，但問題出在銀行─建商之間並無監督機制，故銀行無法透過專款專用機制監督建商對工程款是否妥善運用。
於是，各地爛尾樓主紛紛發起由下而上的「強制斷貸運動」，金融監管機構、銀行、建商的房地產供應鏈體系頓時大亂，許多人認為若處理不當，恐會衍生出本土型金融風暴。
如果買家不幸買到爛尾樓，又該怎麼辦呢？筆者發現「強制斷貸運動」微信群內，大致上整理了 4 套自救維權的方式：
一、拍賣
倘若遇到建商不抵債並宣佈破產，房子已經存在爛尾的危機，那麼建商的財產勢必會被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，購房者比債主更容易拿到房產企業的補償款。
二、賠償
遇到房地產項目爛尾的時候，業主勢必得「齊心一致」去法院起訴建商，才可能獲得賠償。
三、籌資
假如購買的房子只是「有爛尾的跡象」，還未真的發生，可以給建商多一點時間，讓其自行籌資復工，工程完結之後，可降低購房者的損失，不過這點的前提是建商必須要有良心。
四、尋求政府幫助
自恒大集團不甚爆發債務危機，延燒至中國房地產開發經常傳出停工的新聞，地方政府必須對預售屋資金監管採取強硬措施，亦被限制出售國有土地給建商。職此，建商缺乏資金而與地方政府合作開發房地產的黃金年代已逝，地方政府被迫成為「防弊者」的角色，有幫助權益因爛尾樓受損害的人民之責任。
爛尾樓的教訓：廣告再好，不如現房可靠
試想：當建商因擴張速度太快，資金因應市場先機勢必軋不過來，此時預售屋專戶的錢不足以支付興建工程款，就會形成連鎖性的「骨牌效應」。是以，中國房屋在預售階段就必須繳納房貸，購屋者亦普遍認為預售期間繳納房貸是合理的，原因是覺得建商拿到錢後才能認真投入房屋興建。
然而如今，「爛尾樓風暴」頓時成為官媒冷處理、民間則在網路上大肆熱搜的議題，如何拯救爛尾樓，成為了擺在眾人面前的現實問題。大部分購屋者皆是有能力負擔房貸的中產階級，當中產階級者花費人生精華階段、辛苦攢錢買房，卻發現竟是爛尾樓，也難怪民怨四起。
伴隨「爛尾樓風暴」不斷延燒，中國網友才驚訝地發現，原來中國各大城市有如此多的爛尾樓，範圍不限於民宅，甚至連學校、辦公大樓、政府機構都有爛委樓的影子。
不僅如此，部分房產熱點城市（如鄭州）的爛尾樓新建面積甚至超過 30%，毫不誇張地說：在中國鄭州，近 10 年期間興建的樓盤，每三個樓盤就有一個可能是爛尾。而中國官方的銀保監會則已下了一項暫時的基調：將透過市場手段來解決「爛尾樓」（言下之意，讀者應該懂了）。
至於地方政府該怎麼處理爛尾樓呢？河南鄭州市決定讓地方國企和 AMC（專門處理壞帳的資產管理機構）介入，甚至主動成立爛尾樓的紓困基金；陝西咸陽市則要求房管局「一個科室幫扶一家房企」，務必做到「保交樓」不爛尾。
在財政較為富裕的大城市，則是為了避免衝擊當地房市，甚至預先發佈「取消預售屋」的新政策：暫停預售屋的銷售，要求建商未來的房子要用現房銷售，從根源上斷絕爛尾樓的可能。
中國購屋者在爛尾樓風暴中學到一個教訓：廣告再好，不如現房可靠。
中國經濟學家掀起辯論：預售屋該存還是該廢？
中國預售屋的期房制度，的確曾讓開發商開動高槓桿，為房地產市場的高速發展做出了貢獻，但目前明顯已經弊大於利。
事實上，仍有少部分經濟學家樂觀認為「中國爛尾樓風暴」和「美國次貸危機前的斷供」有本質上的區別：美國更多的是被動斷供，因為購屋者買了自己根本無法承擔的房子；中國由於爛尾樓缺的是一筆額外修繕資金，倘若政府願意用各種手段迫使建商挪出資金，爛尾樓不僅可以修完，購屋者也會願意繼續還貸，銀行的貸款就不至於成為爛帳。
當然，上述少部分經濟學家的說法，遭到其餘不少經濟學家的抵制，多數經濟學家甚至呼籲取消「預售屋制度」，認為預售屋制度固然為建商提出高槓桿策略，但建商的逆選擇恐怕會造成極大的金融風險，甚至上升為更巨大、全面的社會風險。
另一方面，中國的出生人口亦不斷下滑，在房地產整體已經供大於求的情形下，似乎沒必要繼續讓房地產再保持過去 20 年的高成長。德意志銀行估計，目前受抗繳潮衝擊的房貸債務約近 2 兆人民幣，占中國總房貸債務 4% 至 5% 之間，表示尚在可控、可處理的範圍之內，但中國當局不能讓爛尾樓風暴愈演愈烈，否則是動搖國本的大事。
他山之石可以攻錯：日本少有爛尾樓事件
至於其他國家呢？在日本購買預售房絕對比在中國更保險，因為在日本購買預售屋簽約時，也要交一筆錢，即俗稱的「手付金」（定金），具體金額依日本法律規定，不能超過合約金額的 20%，且一般大型開發商的手付金都是 10%。
換言之，在日本買預售屋不僅定金比例低，而且還有一些配套的保全措施，例如：在簽訂購房合約時，開發商需要與銀行簽訂保證委託合約、或與保險公司簽訂保證保險合約，目的是要保證購房款安全及施工進度。
職此，在日本買期房，在交房之前最多只要交出房款的 20%，剩下 80% 等到真正交房、拿到房子之後，才需要慢慢繳付房貸。日本發生爛尾樓的機率偏低，而且就算不幸發生爛尾事件，也有銀行、保險公司來保護購屋者的手付金安全。
買房畢竟是成家立業的人生大事，降低交易風險的法律制度設計絕對是必要的，不能在發生問題時老用「透過市場手段來解決」云云說詞迴避問題。
依筆者目前觀察微信群上的討論，買到爛尾樓的自救維權模式不外乎有二：首先，直接找建商維權，透過各種法律訴訟途徑促使建商負起責任，將預售屋蓋好交屋，但連家大業大的恒大都會出事，一般中小型建商處境恐怕更為艱難；其次，若爛尾樓問題持續擴大勢必動搖國本，相信大有為的政府最終會出手收拾，爛尾樓說到底是「錢」的問題，但政府有錢圖利開發商勢必仍是一大爭議。
是以，中國「爛尾樓風暴」後續將如何發展，有待繼續觀察。
執行、核稿編輯：孫雅為
