近期，台灣媒體大篇幅報導杜拜房市正熱──只要投入約 1,600 萬新台幣，就能享有居留權，加上金融與觀光中心的光環，杜拜頓時成了眾多亞洲投資人追逐的焦點。當然，當中的風險和波動性也不小。
更有趣的是，在全球資金流動的另一端，許多中東富豪反而將目光投向了氣候宜人、風光明媚的希臘小島，除了購置度假屋，還希望藉此獲得歐盟國家的居留權。
筆者在希臘創業，長期從事當地房地產相關開發投資與顧問服務，以下就以希臘當地市場為例，為讀者揭露近年正熱的「海外置產」熱潮背後，真正的「買盤」共有哪些類型，以及不同市場各自存在的風險。
兩極化的希臘房市：超級富豪與中產菁英、偏好大不同
首先，來自世界各地、俗稱「富豪」的高資產個人（High-Net-Wroth Individuals, HNWI），一直是特定熱門國家房產的主要支撐力量。
舉例來說，近年希臘豪華房產市場正在迅速升溫。2025 年的市場報告指出，聖托里尼、米科諾斯與克里特島等地的豪華房產需求持續強勁，吸引了包括希臘本地及海外希臘裔專業人士、美國及北歐，以及阿聯酋富豪等多元的國際買家。
這些買家多以度假需求、第二居所、隱私與生活品質為主要考量，傾向於「自用」性質：如一些阿聯酋買家結合黃金簽證計畫（小島房產需至少符合 80 萬歐元，約台幣 2,800 萬投資門檻）取得歐盟居留權，由於其資產規模龐大，真正投資於當地房產的金額多在數百萬、甚至千萬歐元以上。
但近年進一步推升希臘房市的國際買家，則多來自亞洲如台灣、中國等地，中產或中上收入的投資人：他們偏好的案型集中在首都雅典及其周邊地區，以購買工商改建案符合最低 25 萬歐元（約新台幣 890萬）換取黃金簽證的門檻，其主要目的除了提供家庭在地緣政治風險下的「避險選項」外，由於對價格較敏感，也格外重視投資物件本身的「cp 值」和潛在報酬率。
這種結構，也使希臘來自海外的房產市場，呈現了明顯的兩極化：自用的超高級度假屋，以及著眼租金收益為主的中產投資。
加密貨幣不被希臘接受，貸款審核更嚴
近年隨著比特幣等加密貨幣價格暴漲，房產市場上也出現了一批「加密貨幣新貴」：他們可能因為一夕暴富、產生部分資產「虛擬轉實體」的需求；也可能有少數特定人士藉由將「來源不明」的收入先轉為虛擬貨幣、再買進實體動產。
但在 2008 年曾爆發過重大金融危機的希臘與歐盟，與目前接受、甚至歡迎加密貨幣投資房產的杜拜大不相同：希臘乃至歐盟絕大多數國家，對加密貨幣與外國人貸款都遠遠更為保守。
若外國人購房是為了申請黃金簽證，更必須一次支付全額，貸款者將無法享有簽證。即使單純投資不為黃金簽證，剛從漫長金融危機回彈的希臘銀行，對外國人提供的貸款條件亦相當嚴格，除了作為抵押品的房屋估值往往大幅低於市價、貸款成數最高僅約六成外，大多數本地銀行更不願意承做外國人貸款。
其實不只外國人，希臘本地人的房貸手續及條件也没有寬鬆多少，自有資金門檻高、而且房產交易稅費不低。種種因素可以正面解讀為：希臘購房的個人（無論本地或外國人）通常會在充分準備後才進入市場，市場上也比較少聽到「高槓桿購買預售屋、短期轉手賺價差」等在台灣相對普遍的炒房模式，使得希臘整體房市泡沫相對有限。
資金來源驗證寬鬆、也推升海外買家洗錢風險
雖然希臘房產交易不准以虛擬貨幣購買、且多以「無貸款」的方式進行，但對資金來源的驗證相對歐美等國仍寬鬆許多：只要資金是從買方名下帳戶匯出，並不限制帳戶所在國家、也不需提供戶頭資金來源證明。這一制度設計讓海外買家不需到希臘開戶即可「匯款購屋」，卻也必然成為一些不法資金洗錢的管道。
我便從業界耳聞其中一種操作方式：不法資金先透過人頭戶購買希臘房產「洗白」，再流入像新加坡這樣國際交易簡便、但嚴格要求資金來源說明的金融系統。這種金融灰色地帶，也讓希臘房市蒙上幾分複雜色彩。
繁瑣流程背後的保障與風險
根據希臘法規，房產交易必須在「公證人」的見證下進行，買賣雙方或其授權人都需聆聽公證人朗讀完整合約，並逐一審核相關文件後，才能當場簽署。整個過程十分繁瑣，動輒需要耗時數小時。一位具備豐富國際房產經驗的投資者在與我們共同審閱合約草稿後，不禁驚嘆：「我在世界各地買過這麼多房產，從未見過如此複雜而縝密的合約，準備這份文件真是不簡單！」
雖然希臘政府近年已致力於簡化交易流程，但目前的希臘法律規定，賣方需至各公家機關申請及準備一系列文件，才能進行正式簽署，常見的文件包括但不限於：
-
產權契約與登記證明，確認賣方對物件的所有權
-
地籍圖，檢驗面積與邊界是否符合登記
-
建築許可證明，確保新建築地基沒有重要古蹟，舊建築已合法化違章部分
-
能源性能證書，標示房屋能源效率
-
過去年度的房產稅、地稅繳清證明
-
無債務證明，包括水電、管理費、市政費用等
-
轉讓稅的申報與繳納文件
-
外國買家還需事先辦妥希臘稅號（AFM）
在實務上，交易常因各種人為因素導致受阻：有時是政府部門案件積壓、證明文件延宕，有時則是房產本身不合規，致使賣家遲遲無法備齊所需文件。而在這些文件完整之前，公證人是無法合法起草並簽署契約的。
這裡特別需注意的是，部分惡質海外房產中介，此時就會利用海外投資人對本地購屋流程的不熟悉，急切催促投資人在簽約前「先匯全額房款」以獲取傭金。造成一旦產權或稅務問題浮現、交易無法順利過戶，買家最終落得房子、居留兩頭落空。
一位朋友的親戚就於 2014 年在希臘購買房產，卻至今始終無法完成簽約，於是請我們協助調查。在我們與律師仔細審閱案件後，才發現該房產早已被轉售，難怪無法過戶。這些年來，賣房的中介以「政府效率低落」等理由不斷拖延簽約，實際上只是推託之詞。所以我們總是再三告訴投資者，不管如何多想趕快完成交易，千萬要簽約後再付款，以免出現無法索回的損失。
10% 報酬率的行銷幻象
近年還有一個亂象，常有投資者拿著「希臘房產年報酬率 8% 至 10%」的仲介宣傳來找我們咨詢，但我們總是坦白告知，這與當地實際情況存在明顯落差：
希臘租金市場與國民所得緊密相關，希臘白領月均薪約 1,300 歐元（約新台幣 4.65 萬）上下，正常房產的租金報酬率落在 2.5% 至 4%，換言之所謂的「高報酬率」，很多時候來自溢價銷售。
我們看過一些建案的海外代銷，誇張地把當地市價僅 16 萬歐元的房子、以 25 萬歐元出售，然後保證投資者 10% 的年租金收益率。乍看之下是非常好的投資產品，但實際只是賣家將投資者的部分溢價以分期方式返還的假象。這種項目中的絕大多數，一旦租金保證期結束，實際收益馬上跌到 1% 以下。
穩健回升的希臘房市：黃金簽證與長期投資契機
儘管前面提到許多不良業者造成的房市亂象，但從基本面來看，筆者仍看好希臘房產市場的長期發展：地中海氣候宜人、風景優美，適合長年居住，更可透過全歐盟最低門檻取得黃金簽證，為有一定經濟基礎的家庭，提供一個「歐洲後盾」的選項。
而除了經濟連續回升、股市表現穩健、失業率逐年下降，以及雅典南部 Elliniko 大型重建項目推動外，雅典房價相較西歐其他首都、仍具價格優勢。且買家除了外國人外，更多來自本地人的需求，這些因素都支撐了市場穩健回升的判斷，短期內出現大幅崩盤的可能性也相對有限。
然而不管如何，投資人仍需正視保守的貸款環境、繁瑣的交易流程與常見的誇大行銷，並謹慎選擇有經驗且可靠的賣方，以獲取正確資訊。唯有如此，才能降低誤判風險，並順利取得希臘居留權。
《關於作者》
希臘二姐
土生土長的台南女兒，從小立志當記者，考上政大新聞系卻未曾踏入新聞業。赴荷蘭攻讀 MBA 後，在新加坡從事大宗商品交易，長年過著空中飛人的生活。2021 年隨希臘先生回到雅典，轉換跑道與人生節奏，投身地產開發行業。
她結合先生當地人脈資源與自身在國際行銷與專案管理上的實戰經驗，在不到五年間，已成功開發十幾個希臘雅典房產專案，並協助外國買家投資移民，在異鄉開啟另一種人生可能。
現為「富麗聯希臘房產」共同創辦人，並與姊妹經營臉書專頁《三姐妹看歐洲》，分享在歐洲生活與投資的第一手觀察。
臉書專頁：三姐妹看歐洲
執行編輯：洪翊芳
核稿編輯：張翔一
