沒錯，我確實在美國購置了 1,000 間房產。但這並非憑我個人資金，而是透過運用私募基金的資金來完成的。
- 本文僅為個人經驗分享，並不構成投資建議或產品推薦。投資前請詳閱公開說明書，評估自身風險承受能力，並謹慎選擇投資標的。
初探「住宅房地產基金」的世界
我一直很喜歡看房子，每次經過房屋仲介店都會忍不住停下來，看著外牆上貼的廣告──房子的擺設、地點與價格，這些細節總是讓我著迷。
在英國完成碩士學業後，我幸運地進入一家專門投資住宅的私募基金工作，將興趣與現實結合，對我來說再理想不過。這家公司總部位於倫敦，但主要投資美國的「住宅房地產」。
或許有人會好奇，為什麼這家公司選擇設在倫敦，而不是美國？其實，這是因為這支基金的投資人多來自歐洲，倫敦的辦公室更方便聯繫投資人。
在 2 年的工作中，我共購買了超過 1,000 間房子，橫跨美國多個州份，包括喬治亞州（State of Georgia）、德克薩斯州（Texas）、佛羅里達州（Florida）、堪薩斯州（Kansas）、奧克拉荷馬州（Oklahoma）、北卡羅來納州（North Carolina）、印第安納州（Indiana）和內華達州（Nevada）。
還記得第一天上班，我便順利完成了 8 筆交易。匯款時，我反覆檢查資料，生怕出現任何差錯。隨著經驗累積，我漸漸得心應手，有時一天甚至能完成 30 幾間透天厝的交易。每當投資人來公司巡視，老闆都會自豪地指著我說：「這是我認識買過最多房子的人。」
不動產投資的魅力：「風險分散」與「跨區協作」
房地產基金的運作與一般投資公司相似，不同之處在於投資標的從股票轉換成了房子。這類基金可以大致分為「商用房地產基金」和「住宅房地產基金」兩類。顧名思義，前者專注於辦公大樓、飯店和商店等不動產，而後者則指一般住家，可以是公寓或透天厝。
在各類不動產中，住宅房地產是最容易入手，且對一般投資者更具吸引力的投資標的。它的另一項優勢是能有效分散投資風險。
私募基金通常規模在 5 億到 10 億英鎊之間（約新臺幣 205 億-411 億元）。若投資於商用房地產，因單一資產價格較高，可能僅涵蓋不到 10 個標的；但透天厝類型的住宅房地產則能將資金分散於數以萬計的房子中。例如，我所在的基金便能藉由這種方式投資上千間住宅，實現更廣泛的布局與風險分散。即使有幾棟房子完全虧損，對整體基金的投資回報率影響也相對較小。
然而，這類投資的另一個挑戰在於需要溝通與協調能力。由於房子遍布不同州和城市，我們需要與當地的房屋仲介、管理公司以及律師（Solicitor）密切合作，確保交易順利完成。
假設當天購買的房子分布於不同的 10 個城市，那麼我需要與 30 組不同的合作夥伴進行聯繫，才能確保所有交易順利完成。這樣的高頻溝通與協作不僅要求清晰的流程，還需要出色的溝通能力來應對各種細節與突發情況，這也是住宅房地產基金能夠成功運作的重要支柱之一。
為了應對這種跨時區的協作需求，我的工作電腦桌面上特別設置了美國各個投資城市的時鐘，方便隨時掌握不同時區的時間。例如，當地早晨可能是我們的下午，因此需要特別留意何時聯絡當地合作夥伴最為合適。這樣的小工具雖然看似不起眼，卻是跨時區協作中不可或缺的幫手。
法拍屋投資背後的社會責任
無論投資什麼，時機永遠是成功的關鍵。時機對了，大家都能賺錢；但時機不對，連最優秀的投資者也只能減少損失。我所參與的這支私募基金便誕生於最佳的時機：2007 年美國次級房貸危機引爆 2008 年金融海嘯，房價因此跌至歷史新低。
當時的市場瀰漫著恐慌與不確定性，但也充滿機會。許多房產被法拍或急售，這些資產雖在短期內看似風險極高，但我們認為市場最終會回歸基本面。因此，基金選擇大規模佈局，並在分析歷史價格走勢和未來趨勢的基礎上，果斷進場。這樣的策略不僅體現了投資團隊的專業性，也為後來的豐厚回報奠定了基礎。
值得一提的是，房地產基金並不等同於炒地皮。許多人一聽到不動產投資或當房東，便會聯想到負面的標籤。但實際上，並非所有房地產投資都會助長房價。
以我所在的基金為例，我們的投資主要針對那些因金融海嘯被銀行法拍或屋主急售的房產。例如，當時有一家四口因無力償還貸款而不得不賣掉房子；我們基金買下這間房子後，與原屋主協商，將房子租回給他們，讓他們在經濟回穩期間可以繼續住在熟悉的環境裡。
我印象最深的一次交易發生在德克薩斯州。經過盡責調查（Due Diligence）後，我們發現一位賣家的房子需要進行部份裝修，而這些額外成本導致投資回報率比預期少了 0.1%。
我們原計劃因此進行價格談判，但賣家透過仲介寫信給我們，懇求不要壓低價格。他在信中誠懇地說，這些金額對我們或許是小數目，但對於像他這樣因無力償還貸款而被迫賣房的普通家庭，已是巨大的財務負擔。
我將這封信轉給上級，在討論後我們決定照原定價格完成交易。這次經歷讓我深刻體會到，房地產基金不僅僅是追求利益的工具，還應承擔一定的社會責任。
此外，在一些重災區，我們會將購買的房產進行基本翻修，再以合理租金提供給當地需要的家庭，這不僅提升了社區品質，也幫助更多人安定生活。
然而，投資法拍屋一定有有風險，特別是遠距投資更是如此。我們發現，這類房產雖然價格便宜，但往往伴隨更多棘手問題。例如，有些原屋主在搬離前會蓄意破壞房子，導致翻修成本增加。再者，遠距管理也因溝通和監督困難而加劇了挑戰。因此，我們在後期逐漸減少對法拍屋的投入，將資金集中於風險較低的房產，以確保投資的穩定性。
跨越城市的投資之旅：從房產故事看人性與文化
回顧這些年的經歷，我記得加入公司的第一個月時，為了更深入地了解我們的投資，公司派我到美國出差一週。那次的行程中，我每天搭乘飛機往返不同的州和城市，與合作公司進行會面，並實地查看我們投資的房產。
對當時剛畢業的我來說，這是一場如夢般的經歷──與歐洲同事朝夕相處，每天從早忙到晚，隔天又飛往另一個城市。每天早上醒來時，我常常搞不清楚自己究竟在哪個城市，直到拉開窗簾看到外面的景色才有些頭緒。
但這段經歷讓我首次直觀地體驗到，不同地區因氣候與文化差異所展現出的房屋特色。例如，南方的住宅多選用耐熱材質，而北方則更注重保暖設計。
有一次，我在亞特蘭大（Atlanta）看到一棟房子裡設有壁爐，當時感到十分驚訝，便好奇地問仲介：「這裡的冬天會很冷嗎？」仲介笑著說：「不會的，其實很少有人會真的使用壁爐。它主要是一種裝飾品，讓家裡看起來更溫馨。」這樣的回答讓我意識到，房地產不僅涉及結構和數據，還反映了人們對家的文化與情感需求。
房子不僅僅是資產，更是人們生活的基石。每一棟房子背後都有其獨特的故事與需求，這讓我在分析數據之外，開始學會以更人性的角度思考投資策略。同時，與當地合作夥伴建立的關係，也為後續的遠端合作奠定了更穩固的基礎。
危機與機遇：景氣循環的啟示
景氣循環往往 10 年一輪。經歷 2007-2008 年金融海嘯後，市場迎來了一段漫長的復甦期；2020 年的新冠疫情又引發新一波經濟衰退。到了 2024 年，全球房地產市場在疫情後，逐步恢復穩定，並受益於各國政府的大規模財政刺激，再次展現出活力。
然而，這類投資對於市場穩定的長期影響值得深思。當房屋投資項目以批量方式被收購時，它不僅僅影響供需平衡，也對社區建設產生了潛在影響。
我逐漸理解到，作為投資者，我們應該考慮如何在獲利的同時，創造對地方經濟與社會更有益的結果。這段職涯經歷提醒著我，投資不僅僅是數字遊戲，更是一種責任，要求我們在短期收益與長期價值之間找到平衡。
回首最初踏入這個行業的時候，我只是帶著對房子的單純熱愛，而如今，我更加明白，真正成功的投資不僅是為資金找到去處，更是為社會與生活注入價值。
執行編輯：羅思涵
核稿編輯：李旻濃
