這一集的換日線關鍵字，我們來聊聊一個有些敏感的話題：「海外置產」。對越來越多台灣的中產族群和年輕族群來說，由於台灣都會區的房價不斷攀升，在「CP 值」的考量下，無論是為了將來自住或投資收租，到鄰近國家如東南亞或甚至日韓的部分地區置產，正逐漸成為一股新興趨勢。
然而，由於每個國家的房地產投資相關法規、稅制和市場情況都極為不同，在資訊高度不對稱下，投資人亦可能不小心成為部分代銷商或仲介眼中的「肥羊」。
究竟我們該如何評估「海外置產」的條件，又要留意哪些風險？本集我們將以最近網路上討論十分熱門的「大曼谷地區」為例，邀請任職於當地聯合國區域總部，工作、生活超過 7 年的換日線專欄作者 Jack ic huang，來為大家一一剖析：
（本文整理與節錄自【換日線關鍵字 Ep.74】海外置產停看聽，完整節目請按連結收聽）
泰國為何成為「小資海外置產」大熱門？
問：最近「海外置產」的中產化跟年輕化趨勢十分明顯。當中尤其以泰國曼谷為主的東南亞最為熱門，Jack 怎麼看待這股熱潮？
這邊先講個大概，我覺得不管是代銷商廣告、傳統媒體或所謂的網路意見領袖（網紅）如何推薦如何背書，任何投資若在資訊不對稱的狀況下進行，都是非常高風險的。所以在投資之前，最好要先聽聽在地的專家分析，理解最真實的資訊。
當然我不敢自稱專家，不過因為在聯合國工作很久的時間、長期派駐在曼谷，尤其泰國從房市最好、到疫情前掉下來的這整段過程，可說是親眼目睹、親身經歷，所以可以分享曼谷的一些真實狀況。另外也偷偷再多分享一個小故事，我個人也曾在曼谷房市正熱的時候，小小斜槓投資了一個小事業，而這個事業也與房地產有關，所以就對這個行業有更深一點的了解。等下就一一和大家分享我的觀察。
問：那我們先從整體來說好了，這裡先向大家推薦 Jack 一系列的【認真看東協】文章，這是我非常喜歡的一個系列，裏面以專業宏觀的角度，介紹了東南亞很多國家在政治、經濟、文化上的發展與特色。那麼就請 Jack 先從比較宏觀的角度，看看泰國、尤其大曼谷地區，為何在近年成為投資顯學？
對我們先不要直接切入房地產，我覺得光講房地產確實有點太狹隘了。整體來說，我們可以先來看看為什麼泰國、尤其大曼谷地區變得這麼熱門？
簡單來說，對各國外資來說，它（曼谷）其實一直都有一定的地位。首先從區域的角度看，當代全球政經環境裡面，可能美中正在對抗、歐洲正在衰退中掙扎更有烏俄戰爭，中東等地方也在發生一些戰亂，相對來說，東南亞這一塊地區相對穩定些（儘管也有些零星邊境衝突），加上又有人口紅利又有市場，屬於新興市場（emerging market）中會讓人覺得有機會進一步成長的。
而在這個區域中，又以一些相對比較成熟的國家，例如馬來西亞、泰國、菲律賓等會優先成為外資落腳的地方，新加坡就更不用說了。而這些國家跟城市，也就自然擁有更多的發展機會。
以泰國的曼谷來說，它一直以來都自稱是東協的中心（The heart of the Southeast），當然相較新加坡它的軟硬體等都還在發展中的階段，但優勢是腹地廣大許多，同時從地理的位置來看，也確實更接近東協的中心。
而聯合國的亞洲太平洋總部之所以會設在曼谷，也有這些層面的考量：基礎建設 OK、人口紅利 OK，而且相對的發達程度，在整個東南亞地區也屬於中上水準──但這裡也要強調一下，大曼谷地區跟泰國要分開來看。
曼谷除了眾所周知的國際觀光發達以外，也因此吸引了許多外籍專業人士，甚至歐美的一些重要跨國公司，也會把區域總部設在曼谷，例如 Agoda，全球最大的訂房平台，它甚至是將全球總部就設在曼谷。另外我還看過一個說法，但這可能還需要查證，即曼谷也是全世界單一城市中擁有最多大使館的地方，甚至比 DC 比倫敦還要多。
另外，就是我在先前文章《【認真看東協】前（錢）進泰國，你是天才還是韭菜？》中也分享過的，泰國在歷史上幾乎未被殖民過、二戰時期也是少數的中立國之一，因此對於來自世界各方的不同勢力，向來有著「和平中立穩定」的傳統。當地甚至有一個「默契」，不管國內政局好比黃衫、紅衫軍彼此怎麼爭鬥，軍政府政變等等，他們唯一的共識就是「不去動外資跟觀光客」，因為這是泰國經濟的命脈。近年不管總理怎麼換人，泰國對外的經貿政策也大多維持一貫，不會去做劇烈的改變。
經濟發展絕不等於房市穩賺
問：接下來是本集節目的重點了──前面談了這麼多經濟發展上的利多，那為何 Jack 會認為在投資泰國曼谷房市上，需要格外小心，甚至不該輕易做出「海外置產」的決定呢？
沒錯，我非常不建議大家只因為代銷業者的廣告、甚至一些名人網紅推薦，就輕易涉足曼谷的房地產市場。因為這裡的房市、尤其是住宅的不動產市場，跟台灣有許多巨大差異，更有一些「水很深」的地方，若沒有做足功課就貿然涉足，其實是讓自己暴露在極大的風險之下。
首先，若覺得在（曼谷）這裡的人，都和台灣多數人一樣，有所謂需要買房成家、「有土斯有財」的概念，就是錯誤的。以當地人來說，曼谷絕大多數的常駐人口都是通勤族或租屋族，即使中產以上的當地居民想要購置房產，主流選擇的標的，通常也不會是目前台灣許多代銷商主推的大樓公寓房型。
至於來自海外的置產、租房需求呢？其實中東如杜拜或阿布達比的俗稱「土豪」確實也喜歡置產，但他們的目標大多偏向超大坪數或獨棟的豪宅；至於歐美人士若想到泰國置產，不外乎是度假宅、退休宅等用途，因此他們也大多不會買在曼谷，而會買在普吉島、蘇美島等風光明媚的觀光離島。
因此，就我自己的長期觀察是，在曼谷置產，鎖定的只剩下「外籍專業人士的租屋需求」，因為確實有太多國際客了，不管是來工作、投資、或是觀光休閒，只要在曼谷長住，都會有居住的需求。但真正會為此買房子的，其實並沒有這麼多。
那當然業者也很聰明，就會用「出租房」的概念來推銷旗下產品，好比多少自備款，開心當「跨國房東」等等。沒錯，租金確實是一個潛在收益來源，但（曼谷）這裡仍有幾個風險：
「跨國房東」這麼好當嗎？小心賠了房價又無租金
首先最重要的是，你確定你真的租得掉嗎？
這也是我常常問很多想來泰國置產朋友的第一個問題。我們知道大曼谷地區腹地遼闊，近年各式商辦、住宅建案也不斷推陳出新，這也代表租客們選擇眾多，並不是你買的房子都能快速租掉，特別是很多俗稱「海外盤」，也是我們說積極吸引大家去曼谷投資的這些代銷案子，他們會推的房源，不見得是精華地段的房源。
那作為一個外籍的 expert，以我非常熟悉的外派駐點專業人士群體來說，我們若要在曼谷居住，首要考量一定是上下班交通、以及生活機能上的方便性。要知道，曼谷還是全世界出了名的「塞車之都」之一。換言之，Location 絕對是第一考量。
再加上外籍專業人士大多有租房津貼、或 global pay 通常完全足以 cover 當地居住成本，因此我不可能考慮住在一個需要通勤半小時到一小時以上、生活機能也不如市中心精華地段方便的地方，只為省下那為數不多的租金。所以我覺得大家不能用台灣的情況想像曼谷，這是一個很大的考量。
接著，還要注意當地的房產持有成本和維護、管理成本，假設你預期每年租金收益加上潛在的房地增值，可能有個 5%、甚至 7% 以上的潛在收益好了。但這些潛在收益有算上稅務和匯率轉換成本、匯損風險嗎？還有，如果人不在當地，非常高的機率是委託當地的物業管理公司或團隊代管，這時又會墊高持有成本，這點我自己有一些親身觀察，後面再來跟大家分享。
最後，是投資物件本身的折價效應。大家可能近年來太過習慣台灣某些地區「只漲不跌」的房市了，但台灣的狀況能維持多久姑且不論，曼谷顯然絕非如此。甚至我們可以說，曼谷多數建案不要說增值能力了，其保值能力、流通性都可能會需要打折。
原因也很簡單，就是近年曼谷的新房子不斷在蓋不斷在推，恐怕早就超過當地需求的基本面了。
「百業火車頭」的真相與風險
這裡直接舉一個真實案例，我周遭有一些朋友，在大約 2016 年的時候進場（曼谷房地產），買的也是精華地段，但到了現在 2024 年，它在市場上的價格不要說沒有上漲了，連以當年 2016 年的成本價去賣，都不見得賣得掉。
因為曼谷這個地方就是新大樓蓋太多、又太快了，試想若在同樣一個區域，你隔壁就有一棟比你更新 3、5 年的房子冒出來，價格差不多的情況下，我為什麼不去買它、而要來買你？
問：我覺得 Jack 好像講到「深水區」的重點了，這也是我一直非常好奇的問題，既然可能「有行無市」，那為何當地甚至外資、中資建商，還要一直在曼谷蓋新大樓、推新建案呢？
其實曼谷一直都有這個現象，只是程度差異的問題。這是因為我們常說建商、營建業是「百業火車頭」，對發展中國家來說尤其如此。一個建案背後，可以去養出一大票百工百業，所以建案也等於是帶動經濟成長和就業率很重要的一個來源。這點我們看中國當年的模式，應該就很清楚了。（但中國現在的房地產狀況如何，相信大家也很清楚）
第二個，就是建商的邏輯也很簡單──台灣建商我相信也有這樣的情況──簡稱「以樓養樓」。通常情況下，你不太可能建案一蓋好就完銷，那產生的資金缺口怎麼辦？當然就是去蓋下一棟、標下一塊地，然後用預售款和先收進來的土建融資，去填補你上一棟剩下的洞。這其實是營建行業十分習以為常的調節做法，景氣好的時候這樣做不會有什麼問題，建商甚至可能推案比較少、比較慢一點，去「養地」把價格再拉上來；但景氣、房市如果在一個比較 down turn 的時候，這樣做的風險就會因此大幅增高。
最後需要再次強調的是，曼谷腹地其實非常大，能夠開發的土地面積也很廣，這點是跟地狹人稠的台北等都市非常不一樣的。而且建案一棟棟蓋下來，新的建案、新的工法、新的設計，更知名的國際建築師……不斷的在這股浪潮下推陳出新，相對來說舊大樓的保值效果必然也會因此遞減，換言之，先不說能否保值好了，你要想光靠大樓的市值增長創造收益、甚至「發大財翻身」，這就有點不太實際了。
問：但現在也有一些「房產前輩」出來指證歷歷，說自己確實從曼谷房市中賺到錢，從你在曼谷工作開始到現在，事實上都沒有這樣的機會嗎？
賺到錢的我想確實也有，但就是看短期波段。例如 2017、18 年，那時候遇到來自中國的所謂「炒房團」大量湧入，確實把當地房地產推到一個極高點，換言之假設你在 2015、16 年進場，然後十分神準地在 19、20 年疫情爆發前出場的話，確實可能賺到一波。
但你若真的把時間線拉長來看，先不說有幾個人能「神準預測疫情和景氣」了，從純金融投資的角度來看，泰國曼谷房地產的預期獲利—風險比，恐怕沒有大家想像得這麼甜美。尤其如同剛才分享的，投資地段和案型都有眉角，即使在房市大多頭時、也絕非「隨便買、隨便漲」的格局，好比所謂的「未來捷運站」啊、「海景河景第一排」啊，這些在台灣可能頗有吸引力的廣告詞，放在曼谷當地其實就很可能是「地處偏僻、寸草不生」的另外一種說辭而已。
（未完待續，下篇請見《「水很深」的海外置產第一手觀察：網紅、代銷不會告訴你的真相（下）》）
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執行編輯：羅思涵
核稿編輯：張翔一
