回顧 2012 年，葡萄牙經濟透過「黃金移民政策」（或譯：黃金簽證，Golden Visa）快速起飛，這一舉直接影響到房地產的行情。
該投資政策不具有「移民監」（一國對其移民在本國居住時間的要求）限制，因此第一年僅需要在葡萄牙居住 7 天、之後每兩年居住滿 14 天，5 年後即可申請永久居留或是葡萄牙國籍，加上「一人辦理，三代移民」的開放條件，截止至今已吸引超過一萬個家庭投資。
政府開價收購民宅，抵制不合理的房價市場
在這超過一萬個家庭之中，有 94% 選擇投資房地產的項目，並將其房產出租，而無論是短期或是長期出租大多都高於市場行情，長時間累積下來，間接影響了當地居民，致使他們無法負擔高昂的租金。
葡萄牙政府在 2022 年 1 月修法，限制投資移民購買房地產的區域以及提高投資門檻，同時也在今（2022）年開價收購里斯本（Lisbon）、波多（Porto）以及阿爾加維（Algarve）的民宅，依照房型公告出「最高收購價格」：
- 一房：21 萬 3,000 歐元
- 兩房：29 萬 5,000 歐元
- 三房：37 萬 3,000 歐元
- 四房：43 萬歐元
另外，政府也要求屋況必須符合「即可入住」的狀態。不過官方並不會挨家挨戶詢問，所以若屋主有意願出售房屋，可以向政府遞交出售申請書，待政府完成收購規劃後，再將這些房產以合理的價格出租。
房型的定義也可依「可使用面積」為基準：
- 一房：面積 52-98 平方公尺
- 二房：面積 72-128 平方公尺
- 三房：面積 91-157 平方公尺
- 四房：面積 105-172 平方公尺
77% 國民擁有自住房產，卻平均 30 歲才離巢？
歐盟統計局（Eurostat）於 2021 年底公佈 2020 年「國民購房自住」的調查結果，報導顯示，排名第 12 名的葡萄牙有 77.2% 的國民住在自己購買的房子，剩下的 22.8% 是租房。
至於前十名的國家分別是立陶宛（88.6%）、波蘭（85.6%）、保加利亞（84.3%）、馬耳他（81.9%）、愛沙尼亞（81.4%）和拉脫維亞（81.2%）。
依照歐盟統計局另一調查，歐盟國家成年後「獨立門戶」的年紀平均約是 26.4 歲，而葡萄牙 18 歲至 34 歲的成年人當中，有 64% 因低薪、失業率高等因素而無法獨立，平均在 30 歲才離巢不與父母同住，高於整體歐盟國家之均值。
調查結果也排行出「國民最晚離巢」的前五名國家，分別是︰克羅地亞 32.4 歲、斯洛伐克 30.9 歲、馬耳他和意大利並列 30.2 歲，第五名就是 30 歲的葡萄牙。
葡萄牙將下修房貸償還年限
根據葡萄牙現行法律規定，法定年齡滿 18 至 75 歲者，貸款的償還年限為 40 年，然而今年初正式宣布從 2022 年 4 月 1 日起，貸款年限將下修──18 至 29 歲之償還年限依舊是 40 年；30 至 35 歲下修至 37 年；35 歲以上則為 35 年。
由於葡萄牙只有規定最高貸款年齡為 75 歲，年齡若這麼大還要貸款 40 年，基本上容易形成「債留子孫」的局面，負債將變成子女的問題，如果針對年紀調整年限，就可以盡量避免此一風險。
而雖然下修年限，使得國民必須在更短的時間內還完房貸，但是繳納利息給銀行的時間（年份）也會變短，據此，該國銀行已預告將於 2023 年調漲利息。葡萄牙政府期待透過新法，使這個長期「負債累累」的國家減輕負債，變得更「健康」。
筆者很幸運可以在異地看到一個國家的成長與變化，這些年在葡萄牙職場除了辦理移民和管理稅務，閒暇之餘也晉升為房地產觀察家！
值得注意的是，政府雖然開價收購民宅，不過從 2015 年起多數葡萄牙人貸款買房、償還貸款的金額來看，皆高過於政府的出價，因此收購民宅的美意可能無法全面幫助到國民。
且受到疫情影響，許多人離開大城市回到家鄉遠距辦公，使得累積到今年 1 月，有更多市區房產出售；也因 Airbnb 手續費調漲的緣故，多處民宿轉成長期租約或是改為出售。上述原因讓更多人民想要穩定而長期地租房，或是儘早將房產脫手變現，使得葡萄牙空屋率升高。
隨著寬容的投資移民政策上路、觀光業起飛，葡萄牙迎來經濟穩定之佳境；但又因疫情、脫離行情的房產價格，人民基本生計需求已大受影響。我們可以看到，葡萄牙政府正在努力地使產業結構達到平衡，不過度依賴觀光、投資移民作為經濟來源，並將焦點回歸人民的基本需求，而「租得起房」自然就是其一。
執行、核稿編輯：孫雅為
