在肺炎疫情之前，紐約市中心的包租公包租婆們，幾乎可以說是全球最為「傲嬌」的一群房東了。因為無論屋況再差、房租再高，也總是會有人自動捧著錢上門──正因為這裏是地狹人稠的世界商業中心，每個人都需要個落腳之地。
有些人可能已經知道曼哈頓的寸土寸金：一房公寓時常不到 6 百呎（約 16.9 坪），租金開價每月動輒 2000 美金（約新台幣 6 萬元）不足為奇──而且可能還是在上百年歷史的超高齡建築裡。
一般人在看房的時候，可能都會想先考慮個幾天再回覆──然而在紐約，不好意思，房仲很可能會直接跳下一位，再也懶得理你。
畢竟在移民眾多、不同背景各色人等齊聚的大蘋果，就算如上述又小又舊的物件，往往也極為搶手，你不租還有別人，不愁你一個。（「紐約租房概論」請見：紐約房仲密語解碼──大蘋果居住生存守則（中））
仲介費全額轉嫁租客不說，還要經過「層層審核」
除了房屋小、設備舊、租金高之外，曼哈頓的仲介費（broker fee）時常「直接全額」轉嫁到租客身上。其實這個模式在美國並不常見，就連我之前居住過的加州大城市，仲介費也很少是全額由租客負擔的。
但是在紐約，房東就是這麼「傲嬌」。常見的仲介費行情最少是一個月（房租），更高的兩到三個月也不是沒聽過。
當然，由於商業競爭，在紐約市區不時會出現強調「no fee」的租房廣告，指的就是租客無需在簽約時多負擔仲介費──但這其實也只是仲介業者將「房客應該付的」仲介費，轉化為廣告成本自行消化而已。向房東收錢？這是萬萬不可能的。
總之，多數紐約房客簽約時，除了至少 1 個月的押金、第一個月的房租外，往往還有一筆仲介費要繳。也就是說還沒開始入住，你就需要先拿出至少 3 個月房租的現金。
這還是在你的背景被「重重審核」過關後，才能做的事──
紐約房客在租屋前，通常都要先繳交信用證明，並提供收入文件。除了要透過前述文件，先證明租客信用良好、無任何欠款歷史外，往往還要提供「年收入是月租金 40 倍的薪資證明」。好一點的大樓社區，甚至會要求房客提供「推薦信」，好說服房東你會是個好房客。
也就是說，除了銀彈要準備好之外，還要有能力提供信用與收入證明文件、甚至要有「社會賢達」背書，才能通過審查，正式在紐約租房。
而且就算歷經千辛萬苦終於入住，事情還沒完：房租還很可能會年年調漲，漲到租客寧可搬家，重來一次累人的找房過程。
也因為這樣的環境，造就了許多紐約客偷偷當「二房東」找室友、隔出「客廳房」多住一個人，想方設法負擔高昂租金的另類奇景。
當然，紐約市政府不是沒有「打房政策」。對於租房領域，纽约市房屋局（New York City Housing Authority）有推出「stablized rent」（穩定房租）政策，藉由「對房東提供租稅補貼」，試圖穩定房租漲幅。
（紐約租金漲幅狀況與市府因應，詳見：紐約天價房租年年漲！6 月新法上路，國際學生變相「受害」）
一場疫情改變一切：「出走曼哈頓」反轉市場
但什麼打房政策，都沒有新冠疫情有效：
今年以來，美國各地陸續實施「居家避疫」，規定除少數民生產業能繼續營運外 （例如醫護、超市、銀行），大多數的公司都必須讓員工彈性（在家）上班，以視訊、電話取代原本的實體會議。
本來不少紐約客之所以願意忍受曼哈頓的「高房價、傲（奧）房東」，都是為了避免長時間通勤的舟車勞頓。但如今需要進辦公室的頻率大幅減少，甚至直到 2021 下半年都可以在家辦公，那何必負擔高昂的曼哈頓房租？
況且，現在城裡餐廳禁止內用，所有休閒娛樂場所關閉，街上空蕩蕩的了無生機，五光十色大都會的吸引力不再。不少人遂轉而決定搬出曼哈頓。
於是，疫情爆發的半年後，在疫情遲遲未見轉機之際，曼哈頓內的各公寓大樓，開始出現「棄租潮」：不少人甚至寧可付違約金，也要提前解約，搬到空間寬敞的郊區。
2020 年 6 月，紐約的空屋率約 3.67%； 7 月時上升到 4.33%；相較於 2019 年同期，空屋數量增加了整整 1.2 倍（新聞來源）。或許為了維持「高住房率」的形象，如今紐約不少公寓大樓出現了一種「特別措施」，夜間紛紛「開燈」，營造「有人在家」的感覺。
現在，曼哈頓「no fee」的廣告不再誘人，不少大樓甚至推出簽約一年送 2 - 3 個月的優惠。而曼哈頓外圍有更高的折扣：例如本來強打「一站進城」的長島市，甚至看到 5 個月的優惠，也就是一年 12 個月裡，其中有 5 個月不用付房租。
房東與房客的對賭：寧「送」不「降」
雖然要趕快把房子租出去，但紐約的房東們還是會斤斤計較的。為什麼是送 n 個月，而不是直接平均在每個月降價？因為這樣會「打壞房租行情」──房東們仍想維持「高貴」的印象。此外這些租約通常只簽一年，只是為了先「短暫止血」，隔年如果租房市場回溫，必然直接調回原價、甚至漲租回本。
即使明知如此，但畢竟「送 n 個月」的強大吸引力，還是吸引不少租房族搬家入住。一來可以藉著難得的機會，體驗一下原本疫情前沒機會入住的社區與大樓。二來，遠距上班既已經證明可行性，居家上班似乎會成謂無法擋的風潮，許多人也預估未來租屋市場不會完全回到疫情前的水準──也就是說「或許」明年還是不會漲回原價。
因此，這可說是紐約房東與租屋族的「對賭」，誰贏誰輸，無人知曉。就像紐約的地標之一華爾街，經常被形容為「全球最大賭場」一樣，這裏的房市震盪變化，也如同一場賭局。
執行編輯：邱佑寧
核稿編輯：張翔一
