這一集的換日線關鍵字，我們來聊聊一個有些敏感的話題：「海外置產」。對越來越多台灣的中產族群和年輕族群來說，由於台灣都會區的房價不斷攀升，在「CP 值」的考量下，無論是為了將來自住或投資收租，到鄰近國家如東南亞或甚至日韓的部分地區置產，正逐漸成為一股新興趨勢。
然而，由於每個國家的房地產投資相關法規、稅制和市場情況都極為不同，在資訊高度不對稱下，投資人亦可能不小心成為部分代銷商或仲介眼中的「肥羊」。
究竟我們該如何評估「海外置產」的條件，又要留意哪些風險？本集我們將以最近網路上討論十分熱門的「大曼谷地區」為例，邀請任職於當地聯合國區域總部，工作、生活超過 7 年的換日線專欄作者 Jack ic huang，來為大家一一剖析：
前文請見此：《「水很深」的海外置產第一手觀察：網紅、代銷不會告訴你的真相（上）》
（本文整理與節錄自【換日線關鍵字 Ep.74】海外置產停看聽，完整節目請按連結收聽）
「深水區」的第一手觀察
問：這一段時間，坦白說我們真的觀察到很多房地產業者、網紅、KOL 等在推薦或甚至帶看海外房地產，而曼谷正是其中很熱門的一個地點，你認為這些資訊有誤導投資人之嫌嗎？
這些推介者，其實已經是整個產業鏈中，比較在行銷端的下游了。我個人不會對他們多做批評，畢竟那就是一份工作，你拿他（開發商）的錢就是要辦事，但「海外置產」是不是真的這麼夢幻跟甜美，我覺得大家還是要謹慎跟多比較。
面對現在各種社群媒體上的置入廣告，我通常會拿股票跟大學來做比喻，就是你看過哈佛大學到處撒錢打廣告嗎？那會大打廣告的大學，你覺得是什麼大學？股票也是，你覺得台積電會需要花錢請股市名嘴、老師來推薦嗎？
還有，就是在投資市場上，如果真的看到一個好機會，絕大多數情況應該都是自己會先偷偷進場，再來昭告天下鼓勵大家買進對吧！坦白說現在有些海外房市也有這樣的情況，簡單來說就是他已經先佈局了，然後需要有人去「接盤」，因此願意花比較高的行銷費用來「推廣」。
講到「接盤」這個關鍵字，恐怕水已經越來越深了。大家有興趣可以自行 Google 「藍海地產」。這已經是公開新聞了，所以在這裡公開講沒關係，但可能還有一些未爆彈，大家真的必須格外謹慎小心。
另外，你如果在台灣的仲介或代銷商看到某個曼谷的建案，不妨記下它的名字，接下來你就去曼谷找當地的代銷商去看同一個案型，價格絕對不一樣。這就講到另外一個代銷 100% 不會告訴你的事情了。
曼谷對外資是有限制的，所以作為海外的投資人，不可能像當地人一樣，買到「當地價」對不對？這點應該大家都知道了。但即使是專門銷售給海外買家的房型，我們在台灣接觸到的「海外盤」，和在當地向在地經銷商購買的「國際盤」，價格也經常會有落差。
這邊再說得仔細一點：簡單來說，泰國政府由於要保障本地人的「居住正義」，所以曼谷當地的新大樓、Condo 等等都一樣，有「51% 產權須由泰國公民持有」的限制。我們簡單舉例，假設一棟大樓有 100 戶，其中的 51 戶一定要賣給當地人，另外 49 戶才可以賣給國際客戶。
換言之，同一套樓房通常都有「海外價」和「本地價」不說，即使同樣賣給國際客，前面提到泰國本地早就有大量的外派人士、外籍中產等等，換言之當地的代銷、仲介自然也會承接相關生意。而跨海行銷的「海外盤」因為要做宣傳、 要做各式大中小型的「造勢 / 造市活動」，加上越洋仲介的人事成本等等往往遠較曼谷當地為高，自然羊毛出在羊身上，開出來的價錢就會高出當地。
另外還有一塊水更深的部分，就是其實當地人的名額，外國人也是可以走「灰色地帶」購買的，這部分要說他們違法嗎？倒也未必。只能說「上有政策下有對策」，但這就不在我們今天的討論範疇內了。
「保證租金收益」背後的真相
問：現在不論是曼谷或甚至日本、澳洲的海外房產，會結合物業管理公司，推出「保證 Ｏ 年 Ｎ％ 收益」的代管與收租服務，這背後又是否有些值得警惕的地方呢？
這裡就必須提到我當年在曼谷小小斜槓、投資參與過的創業了。說白了，這家新創就是專門做主持人提到的「當地代租代管」，因此我非常清楚這背後的商業模式。
2016、17 年間我們有一些好朋友，看中的商機正是亞洲各國到曼谷置產的商機，那時候曼谷房市甚至比現在還火熱，很多台灣人、香港人、新加坡人……都到曼谷來置產，置產完他們就回自己的國家了。那要交由誰來管理這些房產？那時候的做法就是我們在當地的團隊幫你包租代管，後來建商也推出這樣子的方案，那他就再轉包銷給我們。
這裡可以小小爆料一下，其實很多時候你看到一些海外的房產投資案，會告訴你「包租代管 3 年，保證年報酬率 8% 甚至 10%」。他（建商）也可能真的會按年或按季給你那些收益，但請務必注意一點：那個金額其實多半早就先灌在一開始（銷售房產）給你的總價上面，對建商、代銷商而言，成本早就已經先在投資人的身上了！
所以說穿了，這根本就是「朝三暮四」或「朝四暮三」的問題。當然對投資人來說，如果你把這筆投資當成「強迫儲蓄」，然後也非常樂觀地預期未來手上的海外房產還有增值空間，那就沒有什麼好批評的。但正因為前面也提到的資訊高度不對稱問題，投資人如果沒有自己到當地多做功課，很可能在一開始付出的總價，就已經遠高於當地行情。
另外，對於當地我比較熟悉的「包租代管」團隊又從哪裡獲利，能夠保證 8% 以上的投報率呢？其實也很簡單，就是做高報酬率的日租套房。
假設在曼谷市中心實坪 15 坪的一房一廳大樓公寓（one bedroom condo），當年的「月租」行情通常是 1.5 萬到 1.8 萬泰銖（匯率約與新台幣相當），但如果是日租的話，一天可以收 2,500 泰銖左右──換言之，我只要能在一個月內日租超過 10 天，收益就會超過月租行情。
當然，這模式會遇到的很大問題就是，當地的管理委員會跟住戶會覺得出入太複雜，或者認為你在「破壞行情」，所以早從當年開始，就陸續有包括指紋辨識電梯、出入管制等設計來防範日租客的出入。但當然這也是「上有政策下有對策」，當地團隊可以雇用一些打工族或工讀生，就專門負責去幫日租客按電梯，甚至還包括迎賓、提行李等服務增加回頭客比率。
不過這裡也要強調，後來在泰國 2019 年的時候通過了一些更嚴格的法律，所以相對來說日租已經不好經營，好在我們當時大概在 2018 年底的時候就已經解散團隊、獲利了結了。之後遇到疫情，無論是日租、長租套房，這些靠外籍觀光客或外籍白領工作者獲得的租賃市場，一夜之間幾乎消失殆盡，即使最近後疫情時代又慢慢回升，但潛在的租金收益已經明顯不如過去。
自住、退休需求的購屋需求與指南
問：非常感謝 Jack 分享了這麼多的真實面與風險面觀察，希望大家不要上當受騙、或被不對稱的資訊影響，當上那所謂接盤的最後一隻老鼠；但是反過來說，除了我們前面講的種種行銷話術與背後真相之外，近年因為遠距工作、數位遊牧的興起，加上台灣房價過高的推力，也確實有些人是基於自住或將來退休需求，對海外置產有興趣，這點 Jack 會怎麼評論與建議？
我非常認同要把「財務投資」和「自己有需求」的兩個目的分開來看，前者當然要格外注意潛在投資報酬率與相應的風險、機會成本，也包括流動性風險等等，但如果自己確實有需求的話，我認為無可厚非，主要的提醒就是「一定要到當地居住一陣子」以及「多做功課」而已。
現在部分台灣年輕小資族，對海外置產的需求是確實存在的，主要集中在兩點：一是台北等都會區房價真的太高，那對這些小資中產來說，並非口袋完全沒錢，但他的存款卻可能連台北的一個廁所都買不起，這時候他們想要擁有房子的渴望被業者看見、就順勢推出你相對來說負擔得起的（海外）房子，曼谷等東南亞國家的大城市，因此成為焦點之一。
那另一個鎖定的對象，就是因為近年國際地緣政治上的種種風險，也讓一些人開始思考是不是要在載外建立「第二個據點」作為備案。那對一般的中產階級來說，美加、澳洲、歐洲的都會地區不見得買得起，東南亞也就因此成為一個新興的置產標的。
而若以自住需求來說，坦白講曼谷相較於台北，在平均價格上確實有一定吸引力。舉例來說曼谷市中心，相當於台北忠孝東路三段、四段這樣的位置，50 到 60 平方公尺的一房一廳（相當於台灣 15 到 18 坪）左右的新大樓公寓，總價大約在新台幣 500 萬上下，高級一點的建案也在 800 萬左右。同時泰國不像台灣有「虛坪」，這裡講的純粹是內部空間的坪數，再加上新大樓多半附有很完整的公設、甚至無邊際泳池之類的亮點，相較於台北同樣條件，現在動輒 2,000 萬以上的新成屋或預售屋，自然很吸睛。
但這裡即使是自住需求，還是要注意那句話：“location location location”，地段決定一切，曼谷又比臺北市還大很多，因此即使同樣建商同樣房型，未來保值的能力也會因為區段的差異，有非常大的不同，所以到當地多研究多做功課，並且最好實際生活 3 個月左右，看看自己是否真的適應當地的居住環境、生活機能、醫療體系、人文條件等等，才不會因為一時衝動，輕率做下決定。畢竟再怎麼說，買一個房子再便宜也是至少數百萬以上的事情，先花個 10 萬去當地好好瞭解這個產品是否適合自己，應該不爲過吧！
另外，即使是現在或未來的自住需求，相信沒有人會希望手上的資產無法保值、甚至不斷貶值吧。這裡也要提醒大家，「過去的房價走勢絕不等於未來」。
舉例來說，2016、2017 年間，資金大量流入泰國、曼谷的房市也因而非常火熱。但當時有很來自中國大陸的資金，也正是所謂「一帶一路」重點佈局泰國時，帶來的國有資金和民間房產開發商資金。那現在我們也看到，所謂中國國內經濟「放緩」，尤其房地產巨頭紛紛中箭落馬的情況，從當年中資大企業出來海外「狂撒錢」的景況，到現在自己根基快斷了趕快把錢收回去自救，也不過就是 6、7 年內的事情。換言之未來到底會如何？現在的（泰國房地產）價格是否已經真實反應實際需求，都是可以去深入考量的。
最後，雖然我個人對房地產投資這塊的立場稍偏左派一點，我認為房屋就是要拿來住的、不應該是用來炒作的，這點不論在哪個國家都一樣。但如果你「海外置產」的目的跟心態是，我預先購買一個不遠的將來或退休後想要居住的地方，本質上它也是你自己要用的，所以這個心態很健康沒有什麼大問題。甚至，泰國也是我自己將來退休後考慮居住地方的前三名。
但反過來說，如果自己其實並不了解當地市場、又不願意花時間做功課，只是輕易聽信所謂意見領袖或星級飯店那些「說明會」中的舌粲蓮花，相信自己可以靠海外置產賺取高額獲利、甚至發家翻身，恐怕不僅無法得償所願、甚至會得不償失，請大家千萬小心。
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執行編輯：羅思涵
核稿編輯：張翔一
