「成家立業」是許多人的夢想，不知道《換日線》的各位讀者，是否仍懷抱著買房的夢想？還是已經扛下房貸，正為自己的「殼」拼命努力？又或者，是望著市場交易熱絡，價格卻似遠在天邊的房屋興嘆？
台灣的高房價問題，向來是眾人高度關注的重大社會議題之一。去年（2023 年 8 月），政府基於「協助減輕青年買房負擔」所推出的「新青安」政策，推出遠較 2010 年代「青安專案」更為優惠的條件，諸如放寬優惠貸款額度（從 8 百萬至 1 千萬）、貸款年限（從 30 年至 40 年），甚至將僅需付利息、延遲償還本金的「寬限期」由 3 年延長至 5 年。另外還包括申辦人無年齡限制與不限首購（但本人及配偶、未成年子女於申辦時名下無房產），以及政府加碼補貼優惠房貸利率等等。
對有自住需求，且已找到符合自己預算、還款能力房屋的年輕人而言，這樣的購屋優惠政策可能確實有所幫助；但新青安自去年 8 月正式上路後，市場上卻出現許多亂象：諸如建商、代銷與房仲業者，動輒對年輕首購族施以「先上車再說，反正有 5 年寬限期，到時若付不出房貸再賣掉即可」等話術，吸引尚未衡量好自身條件、衝動購房的「房市小白」；部分不肖人士「借人頭」申辦，或「假自住真出租」，利用政策變相炒房等。再加上因新青安有所謂的「落日條款」，因而造成大量資金因看好房市短期內的漲幅，紛紛加碼進場，反而造成台灣房價急漲、預售屋封盤等現象。
簡言之，新青安原意在「減輕」年輕族群的購屋負擔，而就政策本身而言也確實有此功效；然而對「買方（貸方）」給予補助，而非強化既有抑制「賣方」價格的政策，如增加供給（社會住宅）或囤屋成本（囤房稅）的方式，卻反而進一步推升了台灣的房價，並增加泡沫化風險。尤其對年紀輕輕即背負 40 年房貸的眾多「新青安」首購族來說，當寬限期結束要開始攤付本金時，恐造成極為沈重的財務負擔，屆時是否會產生「割韭菜」般的拋售、跌價潮，也是許多學者擔憂的重點。
目前政府針對上述種種亂象，除大力取締鑽法律漏洞的投資客外，也與央行和各銀行進行研議，「對特定人士祭出貸款管制」（註），是否有其成效，仍值得我們持續關注。
韓國為「減輕購屋族負擔」，推出史無前例的 50 年房貸方案
無獨有爾的是，韓國也在去年「領先」台灣新青安一個月左右，於 2023 年 7 月推出了「50 年房貸」，政策目的也同樣是「協助降低年輕人購房月付負擔」；但此越拉越長的房貸卻也如同新青安一般，吸引大量投機客藉機大舉進場炒房，不僅讓原已降溫的房市「死灰復燃」，亦造成眾多房市亂象。
據《韓聯社》報導，今（2024）年前 5 月首爾成交公寓內，每 5 間就有 1 間成交價超過 15 億韓元（近新台幣 3,900 萬元），平均成交價相較政策推出前的同期水準，短期內漲幅更達近 15%，令人瞠目結舌。
且據我查到的最新資料（2024 年 8 月），由於這項「50 年長期房貸政策」持續發酵，首爾公寓交易量不斷快速上升，由今年 3 月僅 4,401 件，7 月時已經躍升至近兩倍的 8,173 件。更引人注目的是，由於韓國年輕人與台灣年輕人一樣，大多「寧可買新不買舊」，因此在首爾公寓買賣價格指數上，5 年內的新屋交易瞬間熱絡起來，從今年 1 月的負 0.08％，轉為正 2.34％；而中古屋（15 - 20年）的價格指數也由負 0.10％ 轉正為 0.97％。同時間，韓國住宅價格展望指數快速飆漲至 118 外，房貸金額也如同台灣眾銀行般屢創新高，於今年第二季來到 1092 兆韓元……。
綜合上述，若說這項原意為「降低年輕族群購屋負擔」的 50 年房貸政策，卻反讓近年原已逐漸降溫的首爾地區房價，因此「量價齊揚」甚至開始重回飆漲之路，造成韓國年輕人更加買不起、住不起，實不為過。
炒房投機客「浴火重生」，韓國房市反轉
若進一步分析近年韓國房市的轉折，與對購屋族、甚至租屋族的影響，就我觀察，主要重點有二：
其一與韓國前幾年的利率政策有關。眾所皆知，韓國為近年亞洲各國升息循環「首開第一槍」的國家：該國從 2021 年 8 月起急速升息，迄今（2024 年 8 月）一共 3 年下來，基準利率已由 0.5％ 升至 3.5％。（相對）高利率讓許多購房族、尤其是一眾「槓桿開滿」的投資客、投機客紛紛縮手，當地房市也因而有所降溫。
然而，歷經短短不過兩三年的「回檔」，由於 50 年房貸的推出，加上市場預期 2024 年下半年，韓國即將展開新的降息循環，不少早已蠢蠢欲動的熱錢，如今紛紛投入火熱房市，很快就讓韓國都會地區的房價，回到先前高點。
再者，如同我先前撰文介紹過的（詳見《南韓獨特的「傳貰」租屋制，如何成為詐騙集團犯罪溫床？》），韓國當地租屋方式，其中有一項為對租客來說負擔極大、房東卻能在短期內取得大量押金的「全租房」（전세；傳貰）模式。這個模式不僅造成房東—房客間的權力高度不對等，經常引來韓國輿論批判外，更造就了許多「買空賣空」的全租房房東，藉由不斷貸款買屋、收到房客押金後再買下一戶，之後轉賣獲利的市場亂象。
而因前述韓國升息趨勢，造成房價一度巨幅波動，慘遭斷頭、周轉不靈人士不少，著實壓抑了這群投機客一陣子，也因部分投機客急需現金，對租客的押金或租金一度出現「大跳水」的現象。但人們似乎總是健忘的，隨韓國「領先」台灣推出的優惠房貸政策上路，儘管政策原意也如同台灣，是希望幫助年輕人「一圓買房夢想」。但真正獲得更大利益、甚至因而能夠「捲土重來」、「死灰復燃」的，其實更多的是這些藉由壓迫租客權益，獲取個人利益的韓國炒房投機客。
房價問題更是社會問題
我更關心的是，韓國年輕人如今除了需要（再次）面臨日漸高漲的高房價壓力外，心中跨不過去的「負債人生」被拉長至 50 年，恐怕更容易讓人放棄買房夢想，成為「全拋世代」（전포세대，指拋棄戀愛、結婚、生小孩、人際關係、買房、夢想、希望等），或躺平成為「尼特族」（NEET，指不就業、不學習，也不接受職前訓練的人）。
據統計，如今韓國拒絕（或無法）就學和就業的青年「尼特族」人數，已來到 44.3 萬人，占整體年輕勞動人口（約 815 萬人）的 5.4％。若民風未導正，買房非自住、政府沒有拿出具體作為，除了讓這些尼特族恐成「啃老族」外，更有可能成為不少社會案件的溫床。小則因世代落差、相對剝奪感俱增，讓人深感憂鬱症、氣憤，重則因懸殊的貧富差距，釀成部分年輕人產生扭曲心態，乃至進一步做出危害社會的脫軌行為。
就此看來，房價問題絕對不僅僅是「市場問題」，恐怕也不只是大家常言的「社會、居住正義」問題，其中所衍生出來的，更包括對人們身心層面健康的長期影響。飆漲的房價與失衡的市場，更可能成為釀成社會案件的源頭之一。
當然也須強調，影響台韓兩地房價漲跌、變化的因素非常多，諸如高齡、少子化影響、國際金融市場、物價通膨，乃至地緣風險等，因篇幅所限，有待下次從另一個角度切入。本文僅就近月來臺韓民眾同樣高度關注，拉長期限的房貸優惠政策討論──若人們沒有好好評估自身條件，抑或政府單位沒有良好配套措施、監督效果，顯然非但無法緩解年輕人的買房焦慮，反造成更大的購屋負擔。
備註：基於部分媒體報導，針對近期因新青安暴增的房屋貸款，政府擬祭出「限貸令」因應。行政院卓院長數日前指出，「限貸令」為民間俗稱，政府目前實無「限貸令」，僅有防止新青安房貸被濫用的積極措施，望民眾勿恐慌。
執行編輯：羅思涵
核稿編輯：張翔一
