台灣和日本的房地產投資模式，分別展現 2 種迥異的策略和市場特性。台灣的投資者將房地產當作金融商品，近年來房地產市場穩定增長，受到投資者青睞；另一方面，日本的投資者則是希望透過積極復興地方經濟，讓投資得以「回流」至自己的房屋。
台灣的房地產市場受到半導體產業的影響，在新竹科學園區尤為顯著。諸如台灣積體電路製造股份有限公司（下稱台積電；TSMC）等主要晶片製造商的高薪工作人員，推動了房地產市場的快速增長，使新竹房價近一年漲幅 8.36% 。
反觀日本，即便因為台積電進駐，熊本當地員工的薪水遠優於一般工程師，政府仍然積極改善地方產業，希冀平穩經濟差距；由台積電與索尼半導體解決方案公司（SSS）成立的日本先進半導體製造（JASM）就提到，他們計畫透過「涵養（かんよう）」計畫，平衡地下水用量，以此保護當地農田。
從上述現象可知，台灣由於發展高度集中在半導體產業，加上政府並未積極打房、扶植新產業，以及未能有效復興地方文化，導致房價持續攀升、擴大貧富差距，人民的負擔有增無減。
台灣房地產的投資模式
近年來，台灣的房地產市場面臨一系列的挑戰和趨勢變化。台灣在納入虛坪（公設）的情況下，房價還能名列前茅；如果扣除虛坪，台灣房價更是全球第一。
我們可以將中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得得知房價所得比，意即一個家庭要不吃不喝幾年才能負擔一棟房子；根據世界銀行認定的標準，已開發國家的合理數值一般為 1.8 至 5.5 倍之間，發展中國家為 3 至 6 倍，台灣則是接近 10 倍。新竹身為半導體產業聚集地，吸引高階人才進駐；高階人才的購買能力強，造就當地房市的應聲上漲，房價漲幅居全台之冠；然而，當地除半導體之外的產業卻沒有因此受惠獲得提升。
針對這些問題，台灣政府卻把問題指向房價，並祭出一系列打炒房與優待青年買房的方案，如「平均地權條例」重罰炒房行為、「新青年安心成家貸款」提升貸款金額從 800 萬變成 1,000萬。
只是，居住正義的根本應是勞動市場的供需得到合理分配，以及規劃未來的發展目標，否則只會造成嚴重失衡。放眼海外，日本的房地產經過交易就會產生連續折舊，新加坡則是地皮國有；台灣房價卻是在無任何配套措施的情況下，不斷地經過炒房、炒地而攀升。
台灣一直以來都沒有直指問題的核心──市場，從而預測未來數 10 年的發展，並推動各項政策計畫，從而實現基本的民生食衣「住」行，下面讓我們看看日本的作法。
真正的投資行為：預測勞動市場供給，規劃居住分配
日本的研究機構約每 3 至 5 年會做一次未來預測，以此探討及規劃未來的居住型態，以下我們以在日本頗具討論度的 リクルートワークス 研究所釋出的未來預測 2040 做分析。
關於勞動市場的問題，以我們熟知的人工智慧 ChatGPT 為例，它的出現已經取代不少工作以及加速工作的進程。這種改變就會凸顯舊有體制既存的問題：中年以上的員工未必能吸收新知維持原有的工作；新一代年輕人則是要面對時代轉換的陣痛期，既要學習原有的技能，也要研究新知。
這些結構性的問題，又會隨著人口老化、勞動力的供需問題進一步擴大，對某些行業造成直接的影響。例如日本的物流、建設、護理、客服等產業已經存在不小的人力缺口；台灣也面臨相似問題，需要透過引進移工解決勞動力不足的現況。
人口結構的變化與高齡社會的到來，勢必影響未來市場。我們只有先了解未來的進程，才能試圖解決問題；如果不採取任何解決方案，社會經濟將會陷入長期的停滯，人民無法滿足必要的生活需求，只會導致惡性循環的出現。
那麼，如何確保社會和人民的共同繁榮？未來肯定要往機械化和自動化發展。但即便可以通過這些手段提高勞動力的供應，一個社會仍須透過打造智慧城市、吸引國外人才、改善勞動需求等社會改革解決結構性的問題。
基於對未來人口的預測，日本的房地產投資專家們便想出一系列未來發展的企劃，希望可以從本質上提升房屋的價值，而不單是看房價這個冷冰冰的數字。
從房地產投資實現區域復興
日本人如何投資房地產？答案跟台灣人熟知的低買高賣不同，讓我們從教職出身、半路出家從事房地產投資的中道崇志的故事看起。
大部分台灣人認為的房地產投資，基本行為不外乎購屋後翻新出租或售出。但在日本嚴格的法規下，房屋持有及買賣的稅率遠超過房價的成長，成功抑制炒房的行為，更別說房地產交易後會產生折舊。有了以上限制，想要提升房屋的價值，就不能單等房屋自己升值，必須復興地方經濟，達到市場的供給需求。
這位日本投資家的策略，即是將眼光放在除了傳統的買賣及租賃市場，將過時的物業轉換成新的用途，包括把廢棄建築物翻新成新民宿和酒店。完成設施建造後，中道崇志開始透過宣傳瀨戶內海的觀光、潛水活動等特色文化，以「海外留學」為賣點，將廣島的生活文化推銷出去，以此吸引外國學生進入，提升當地發展。
這種發展模式帶來雙向的成功，不僅振興當地產業、傳承文化，這位日本投資家也順利得到投資房地產的回報，讓房地產投資不再只是擴大貧富差距的兇手。
反思台灣房地產的投資方式
回到台灣，透過日本的案例，我們可以發現台灣的房地產投資方式和日本的做法形成鮮明對比。台灣的房地產市場由於長期被視為金融商品，其投資策略主要集中在短期收益和資產價值的增長。這種模式雖然能夠為投資者帶來顯著的經濟回報，卻也導致以下社會和經濟問題：
- 資產泡沫與貧富差距：台灣高度集中房地產市場的投資，可能面臨資產泡沫的風險，政府必須不斷向未來舉債；房價的快速上漲加劇財富不均，導致低收入家庭越來越難以負擔住宅。
- 產業單一化的風險：由於房地產市場的盛行，其它像是創新型和文化創意產業，相對缺乏發展空間和資源投入，長期的產業單一化恐對經濟循環形成威脅。
- 社會責任的缺失：與日本相比，台灣在房地產投資上缺乏對社會責任和地方復興的重視；投資重點往往集中在最大化自身利益，而非社區發展或文化保存。
- 政策調控的挑戰：台灣政府雖曾出台一些控制炒房和支持青年購屋的政策，但這些僅僅治標不治本，如何有效調控房地產市場仍是一大挑戰。
- 房地產市場的未來發展：考慮到房地產市場與經濟、社會發展的密切關聯，台灣需要一個更全面、更持續的策略以平衡房地產市場的發展，包括促進產業多元化、提高房地產市場的透明度和公平性，以及加強社會責任感的培養。
台灣的房地產投資模式亟需一個轉變，從單純的金融投資走向更多元、持續的發展模式，這有賴政府、企業和社會各界的共同努力，才能創造一個更平衡、更具包容性的房地產市場，促進經濟的全面均衡發展。
執行、核稿編輯：趙思涵
