食衣住行乃是生活不可或缺，但想在義大利求學或工作，與當地房東過招，常是他鄉遊子的壓力或惡夢。本篇文章旨在協助正在找房的你，能對米蘭的租房市場有粗略的理解。
「居住正義」的議題在近期的臺灣一直受到高度關注。而場景拉到義大利米蘭，5 月時，一名 23 歲的米蘭理工大學學生於校前搭起帳篷，抗議目前米蘭因高漲的房屋租金而租不起房，希望當前政府能盡快提出相關措施。
Ilaria Lamera, la studentessa che dorme in tenda davanti al Politecnico: "La mia protesta contro il caro affitti a Milano" [di Lucia Landoni] https://t.co/JPbNeLAb76
— Repubblica (@repubblica) May 3, 2023
而米蘭市議會，也應學生訴求日前於圓桌會議通過 「Cedolare Secca」（義大利針對房屋合約的特殊稅制），課徵房東的稅收將自 21% 減至 10% 及減少「單一市政稅」 (Imposta Municipale Unica，米蘭市內的房屋所有權人需支付的稅賦），也就是未來學生支付的房租將受到該協議協商後最高租金的保障。同時，米蘭市議會也特別呼籲，義大利中央政府能設立專門基金，來支持民眾的租房問題。
而米蘭市議會，也應學生訴求日前於圓桌會議通過「更新協議租金房屋合約」(per aggiornare lo strumento del canone concordato)，針對「協議租金的合同」類型 (contratto di affitto a canone concordato)，若房東能於協議後的最高租金額度內出租房屋，將給予房東稅收上的優惠，如義大利針對房屋合約的特殊稅制「Cedolare secca」（註） 將會讓稅賦減免至 10% 及減少「單一市政稅」（Imu, Imposta Municipale Unica，簡單說是於米蘭市內的房屋所有權人需支付的稅賦）。然而此方式僅是短期解決方案，因此米蘭市議會也特別呼籲，義大利中央政府應設立專門基金以支持民眾的租房問題。
米蘭一直是歐洲所有城市中，房屋租金數一數二昂貴的城市，根據資料庫網站 Numbeo 統計，今（2023）年在臺北市中心一平方公尺的購買價格，從 1.3 萬歐起跳（約 45 萬新臺幣），而米蘭市中心一平方公尺的購買價格雖然較臺北低，但仍須 9,000 歐左右（約 31 萬元新臺幣）。因此，在與同事閒聊間，多數同事也認為米蘭的租房價格，長期承租下來一點也不划算，若買房的話，每個月的房貸可能和每個月的租金一樣，甚至更便宜。
有鑒於以上米蘭租房窘境，也回想起自己以及身邊朋友在義大利找房和租房經驗。在義大利租房，除了語言文化外，還有諸多法規問題需要注意，而這也常變成許多剛到義大利生活的朋友的惡夢。
米蘭租房市場行情
今年米蘭租金根據 HousingAnywhere 2023 年的調查，一般民眾每個月的房租花費，普遍約落在 650 至 1,500 歐（約 2 萬至 5 萬新臺幣之間）。在義大利租房，普遍若有預算考量通常會分租公寓，但若以今年的租屋市場來看，租金落在 600 至 700 歐左右或更低的房間，屋況其實並不新，且很可能需要跟其他人共享同一個房間。
記得在疫情期間聽身邊朋友描述，由於當地沒有留學生和遊客，義大利的租房價格幾乎直接砍半，但從 2022 年底開始步入後疫情時代，租房價格就一路回升到疫情前的情況，這也導致出現如文章開頭出現的米理同學抗議事件。
在義大利租房，除了文件流程上有語言問題需要克服，但也和在臺灣一樣需要運氣遇上好房東。好房東不僅能在異國居住上相對安心，也能間接節省許多花費。不過，好房東也是可遇不可求，若能在租房前事先了解義大利一些租房細節，也能保護自己的權益。
在米蘭找房能親自到當地看房為優先，即使疫情期間盛行遠端看房，若房東並未拍攝到公寓所有的面貌，訂金支付以後，便很難反悔。因此，建議先預估 3 個月左右的時間找房，尋屋期間訂個 Airbnb 或可短期出租的房間，讓自己有地方短期落腳，再好好尋覓自己長期的居住空間。
工欲善其事，必先利其器
前來義大利留學，學校的宿舍床位通常是僧多粥少的情況，因此在義大利租房也常是當地學生的選擇。我主要使用的平台有：
1.idealista：平台上包含仲介和房東的出租資訊，算是義大利第一大宗的租房群。
2.immobiliare casa.it：平台上主要以仲介出租資訊為主較多。
3.subito：平台上較多房東出租資訊，若想避免仲介費可參考此平台。
4.Spothome、Dovevivo、HousingAnywhere：這三個平台語言主要以英語為主，因此學校通常會推薦給外國學生使用。只是需要注意以上平台都會收平台手續費，且在 HousingAnywhere 上，有些租房資訊是由房屋仲介提供。
5.Facebook 社團：像是 Affitti stanze a Milano 等，這一類社團主要是由房東、轉租或仲介提供，只是很常遇到詐騙，需要小心分辨。
6.WeChat 中國仲介群：假使義大利文或英文不好，可參考 Wechat 中國仲介群，很可能在朋友圈找到價格稍低的房源，但通常房東僅提供私人合約。
無論如何，使用以上平台找房，都要小心是否是詐騙，因為時常遇到的案例是房東不在義大利，卻要求房客先付款看房子、或要求先提供所有證件，這一情形 99% 就可以斷定對方是詐騙。
假使預算充足，會建議透過義大利仲介公司找房，即便義大利仲介費相對高昂（通常是房產年租金的 15%），不過他們能提供較專業且受義大利法律保障的服務，但也須注意他們提供的資訊是否合理。
義大利租房 36 計
當看到租房廣告提及「租金全包」，卻未列出包含項目，便須「旁敲側擊」請房東一一列出。通常水費、垃圾費（一年一繳）、物業管理費會含在租金內，物業管理費是因米蘭有許多的公寓建築，若承租公寓，每個月都有物業管理費需要繳納，其可能包含公共區域維護清潔費、停車位費、暖氣費等。
而需要額外付費的可能會是電費、瓦斯和網路費等。這些額外的費用，一定要詢問過去租客繳納的費用區間（通常夏天會貴在電費，冬天會多在瓦斯和暖氣費），以確保金額是否是在自己的預算內，同時也可詢問房東，是否需要自己開通電費或瓦斯帳號。
一般義大利租房的押金多為 2 至 3 個月左右，這部分要注意的則是，租客可同房東詢問押金費用是否僅包含房屋租金，而不包含物業管理費，因大多數房東都是以房租加上物業管理費用為基數要求押金費用，須支付的訂金金額就會變高。
假使在尚未看房前，覺得與房東或房仲溝通過程十分辛苦，比如不願意正面回答問題、要求先去看房後續再討論，個人經驗是可以直接跳過他們，因為這表示未來與他們的溝通上，很有可能還是會發生一樣的問題，但這一樣還是需要看當時的情形來決定。
另一方面，義大利的租房市場其實是「房東挑房客」的市場。因義大利房東常遇到房客租到一半或入住後就不繳房租，導致有些房東會要求租客出示財力證明及薪資單、要求房客提供當地擔保人、或請房客去銀行做 Fideiussione（銀行擔保作為訂金），以確保房客未來有能力繳納房租。
只是以上由房東開出的條件，卻也常造成外國人更難租到房屋。因此，若遇到這些情形，可以考慮同房東討論一次性繳納半年的房租等方式。而個人經驗是，如果想住的房子房東，要求房客提供擔保人或銀行擔保，則能不考慮就先不考慮，因為很大的可能會造成自己額外的花費與壓力。
義國租房合約，魔鬼藏在細節裡
義大利的租房合約分了許多種，以下介紹我目前看過的合約類型：
一、Contratto transitorio（過渡性合約）：最短可簽 1 個月，最多可簽 18 個月。
二、Contratto transitoro per studenti universitari （大學生專屬過渡性合約）：該合約期限多為 6 個月自 36 個月，提供給在義大利就讀的學生。
三、Contratto libero（4+4）：義大利（至少米蘭）最為常見長期合約，一次簽 4 年，合約到期前，若無事先跟房東告知不續約，會自動再續 4 年。
若沒有計畫在義大利待 1 年以上或定居，依照個人經驗，一、二類型的合約都可以簽屬，但若有長期在義大利定居的計畫，則建議簽屬 4+4 的長期合約，因對未來申請房屋相關的文件（像是 Attestazione d’idoneità abitativa 住房合格證明）或租期期間的租金調整，都較為有保障。
另外在合約簽下自己的名字之前，一定需要詳細看過合約條款，像是每個月的租金、押金、管理費是多少，暖氣、電費、水、瓦斯、WiFi、垃圾費是否有含在租金，退房前須提前多久、以什麼方式通知通知房東、承租期間有物品損壞責任歸屬哪方、退房時的清潔和刷牆費用等。
合約簽署時，也請記得向房東要求一式兩份，自己需要留一份，若為電子簽，除非是正規如 DocuSign 其餘都不建議，以免未來在政府機關遇上麻煩，且簽署後一定要請房東將合約送去稅務局（Agenzia dell’entrate）註冊，並提供註冊後的收據。
因為沒有註冊的房屋合約，其實就相當於私人合約，不受到義大利的法律保障。假使與房東接洽一開始就知道合約無法去稅務局註冊，就需要考慮自己能否承擔未來可能遇到的風險。
米蘭看房，須眼見為憑
如同文章先前提及，來義大利租房一定要先實地場勘過。除趁早了解租房環境外，主要也因義大利大多數的房屋多 50 年起跳（像是我目前租屋處據說有百年歷史），很多設備尤其是電器，可能仍是舊型設備，而舊電器多能源消耗高，要繳的電費就愈多。
廚房、浴室、窗戶、甚至公寓通風性等都需要實際看過和「體驗」過，因合約簽署時，即表示自己知道房屋的狀態在交屋時是完好沒問題。也因近幾年米蘭的夏天（約 6 至 8 月）有愈來愈熱的傾象，大部分的舊房屋並未加裝冷氣，所以也需評估是否能承租無冷氣的公寓，或有能力改購買移動式冷氣。
入住當天，繳納押金和第一個月房租後，建議將當時房屋狀況都拍照起來，住了幾天後，發現有狀況請及時告知房東，以免未來房東要求你負責修繕費用，但若已住了 6 個月以上或一陣子了，多數房東可能會請你一同分擔維修費用。
退租請做好押金回不來的準備
義大利的房屋合約裡，都會明確規範提前多久通知房東，長期合約要到期時，多需提前 6 個月或 3 個月（可與房東討論）告知房東是否續租與否。
通知的方式合約上主要註明以掛號信方式告知房東，但這一點可額外詢問房東是否能以其他方式告知，只要雙方同意即可。若是租期未到提前退租，房東有權利扣留押金，因此也可同房東討論是否能以找到下個房客方式，來退還押金。
另外，當初繳納的押金，在退房時基本上都會預扣電費、瓦斯、暖氣等，並根據先前的繳納額度預扣再退還。另外，也很可能遇到房東以各種名目，像是清潔費、刷牆費、維修費等，扣著押金而不歸還，這也是為何在異國有個好房東很重要！
此外，雖然租金繳納方式建議以匯款提供，但後續退租請房東退還訂金時，則建議收現金，較不用擔心房東何時才會匯回訂金的問題。
身在異鄉請別委屈自己
看房時，一定要注意自己的人身安全，能協同朋友一起看房是最好，除了有四隻眼睛一起注意房屋細節外，也可以相互有所照應。先前多是自己跟房東或房仲接洽約時間看房，大多數的經驗多是正面且有趣，但也曾遇過愛毛手毛腳的義大利房東或熱情詢問是否需要載一程的房仲。
義大利是個熱情且擁有多元文化的國家，來到異國，固然要以開放的心胸去擁抱、適應不一樣的文化、拓展人脈，因而擁有更大的機會體驗與在臺灣不同的生活，獲得更開廣的眼界。
然而，不管是找房或日常生活上，諸多細節與在臺灣卻沒有什麼不一樣的地方，仍須謹慎與細心，當懷疑對方提出的要求是否合理時，請記得維持自己的原則，使自己獲得相對應的尊重。若有一天讀著這篇文章的你，有機會到義大利生活，一定要謹記上面的租房注意事項，希望讓你找到適合的住所。
註：東將房子出租後，他們可以選擇傳統的稅制或是 Cedolare secca。選擇 Cedolare secca的稅制，房東只要按租金固定比例（通常是 10% 至 20%）繳稅，也不用額外繳印花稅和註冊稅，否則他們得在每年繳稅時計算當年度實際收入，還要額外繳印花稅和註冊稅。
《作者簡介》
Ines Wu
2021 年前在臺灣科技業擔任業務與客服職位，對歐洲文化深度著迷且受義大利語言文化薰陶，決定前往米蘭從零開始，現於義大利顧問業擔任小小打工仔。
執行編輯：林鈺芩
核稿編輯：梅緣緣
