撰文：希臘二姐
想到希臘，你想到什麽？地中海的藍天碧海、小島艷陽美景、令人垂涎三尺的美食還是熱情好客的希臘人？
希臘雖然是國人嚮往的歐洲浪漫度假勝地，但據駐希臘臺北代表處統計，真正從起心動念，到實際選擇搬來這的臺灣人不到百人。無怪乎，每次有想辦「黃金簽證」投資移民至希臘的客戶打電話來，知道有臺南人和希臘夫婿在比雷埃夫斯港（Piraeus，簡稱比港）開發房地產就驚喜萬分。
在千年古城開發房地產，程序繁文縟節像打怪
在希臘開發房產，不只對外國人來說是極為困難，其實對希臘人也是一件須步步為營的事。跟全世界歷史悠久的城市一樣，在評估土地或舊建屋是否合適收購時，除了地產本身的估價、土地的建蔽率、容積率、建造成本、現任屋主產權、債務外，家族的情緒問題往往是最難理清的事。
許多時候牽涉到幾代家族的隱私，不管是因為家人想多分一點不肯放手，還是下一代不滿叔伯已經占了祖父母的便宜，要求多承擔一些費用之類的連續劇戲碼。在大部分情况，爭論的金額並不大，其實就是一方賭一口氣，最後交易便因此而破局。
這時，有經驗房地產的律師往往是讓交易起死回生的關鍵，而我們的律師司達西就是個中翹楚。他在業界已有幾十年的經驗，堪稱處理家族地產糾紛的活寶典。除了善用復雜各種遺產、稅務及金融法律條文，更重要的是，他靈活的人際溝通技巧，話說的漂亮，像個和事佬顧及各方顏面，讓賣方家族成員願意各退一步。
然而不是等到買賣雙方同意交易，就等於劃下完美句點，因為真正要將地產過戶，又是另一個打怪關卡。賣家需要準備的文件多如牛毛，很多可不是網上按一按下載列印就可以得到的。賣家不想自己處理的，通常會指派代理人跑腿搜集文件。希臘仍有許多中古屋沒有房子身份證（House ID），賣家需要另約建築技師來重新丈量土地及評鑒房屋能源等級等，好上傳房屋細節到政府系統以進行交易。很多的項目拖延甚至扼腕破局，就是因為賣家一了解到需要的流程以及時間，若沒有非賣不可的意願，流程可能拖了幾個月後，賣家就幹脆就不賣了。
就算賣家願意願東奔西跑把文件準備好了，在人口繁忙的區域（如比港），文件塞車的消息根本就是家常便飯。你如果沒有跟當地的政府機關有良好的關係，除了文件補不完，過戶拖個幾個月以上的作業時間十分常見。
等到產權終於轉移了，項目開工時間不是看良辰吉時，而是看當地文物（又名考古部門）的工作日曆。當然，這裡和地產過戶一樣，與文物部門有良好關係的建築技師，自然比較容易排到約。至於為什麽希臘蓋房產要配合文物部門時間開挖地基， 歡迎看我之前寫的文章。
希臘政府自知龐大的官僚體系，以及不統一的文件標準是阻礙房產交易的關鍵，因此近年來也不遺餘力地推動公文電子化與簡化文件流程。只是希臘惡名昭彰的公務流程可真不是開玩笑的，再加上這類的改革從來不是立竿見影的事，大家也只好一邊流著眼淚，一邊把各種盈篇累牘的公文當作另類業内「黑色幽默」。
希臘買房產「送」陽臺及公設
在希臘房產交易有幾個跟臺灣不同之處，最重要的就是房價包括的產權面積。與臺灣買房要扣掉公設、陽台，才知道實際室內面積不同，希臘的房價只計室內面積。因此，在送報價給臺灣客戶時，大家通常會問：「這個面積有包括室內、室外加公設？」每當我回答：「希臘房價只算室內面積，室外陽臺、花園及公設都不計價。」時，大家都有一種「啊，賺到了！」的意外驚喜感。
希臘屬於地中海型氣候，大部分都是日照充足的舒適天氣，除了冬天陰冷天氣外，不管親朋好友聚會烤肉或是自己坐著曬太陽喝咖啡，陽臺大概是希臘人家裏使用最頻繁的地方之一。雖然不計價，但大陽臺絕對是一般房屋裡不可或缺的設計。
不過既然陽臺不計價，在正式的買房合約裡，就只會記載房產室內面積。譬如我們剛收購靠近比港海灣的中古公寓，一樓產權上只記載室內面積 90 平方米（約 27 坪），但實地去勘察，除了後陽臺外，一樓居然自帶不計價約 70-80 平米 （約 21- 24 坪）的後花園。即使已經知道希臘陽臺不計價的我，對於賣家不知道也不特別在意後花園的面積到底是多少還是驚訝萬分。話說回來，正因為室外空間不計價，若屋主要增建或加蓋，需要得到政府機關的許可，不然在後面的買賣程序裡，就會出現許多產權認定問題。
房屋須有能源等級鑒定證明，才能出租出售
另外，在希臘賣房，房屋需要有能源等級鑒定證明，才能出售。
歐盟對於能源的政策規劃一直是全球領頭羊，去（2022）年因為俄烏戰爭引發的能源危機，更是讓歐盟對能源議題更加關注。歐洲議會今年（2023 年）才在 3 月通過能源法案，規定 2030 年開始，歐盟國家的住宅物業須達到能源 E 級才可以出售或出租，到 2033 年更需要升級至 D 級。這也就意味能源證書中，被歸類為最低兩個類別（F 及 G 級）的物業，將被迫進行能源升級，否則業主將無法出售或出租其物業。
希臘本身的能源規劃也積極朝著開源節流的方向，除了提供房產升級補助，目前開發的新建案只允許能源 A 級的項目。而所謂的能源 A 級，在建築體的供暖及太陽能熱水系統、建築隔熱層及門窗材質等都有詳細的規定，確保建築可以最有效率的方式使用能源。當地的租客因為需要自付電費，也比較偏好全新或翻修過的房產。
年輕人也偏愛買新成屋或預售屋
我們認識每個希臘家族，都有一到數間不等的家族房子。和臺灣一樣，擔任「包租公、包租婆」也是希臘最喜歡的退休及理財方式之一。同時在希臘，只要經濟條件中上的父母，通常會為成年的孩子準備一套房子。這房子可能是在父母原有的屋子上加蓋，也有可能是將家族世代的房子轉贈給小孩。那麼，誰來買新房呢？
因為許多家族的房子不管是因為屋齡老舊或是裝潢樣式、隔間、地點甚至能源系统，都不符合現代的需求，下一代不只得花一筆不小的錢整修， 還需要親力親為花時間花精力監督施工，結果到頭來還是有可能得到不理想的效果。而近年黃金簽證（25 萬歐元買房拿希臘永久居留）熱門需求，更是讓希臘二手房的市場更加活躍，許多人便選擇將舊房賣給建商或外國人，自己去買新屋。
除此之外，在希臘自 2008 到 2020 年長達 10 多年的經濟危機中，希臘大部分的建商都自覺地停止開發新建案避免財務風險，導致這幾年新成屋數量急遽下降。即使資金不是問題，消費者想在特定地點買新成屋，可能不見得有什麼選擇。強烈的換屋需求，加上希臘銀行在 2021 年又重新大規模地承接房貸業務，常常讓熱門地點的新建案才剛開挖就完售。
希臘經濟的最佳日子還在後頭？
在一片世界經濟將步入衰退的警語中，希臘的房產市場現況如何呢？
希臘好不容易從 2008 開始長達 10 幾年的經濟衰退走出，經濟在 2019 年剛要復甦，又遇上了讓全球聞之色變的新冠疫情；經過 2 年半抑欎的生活，籠罩在每個人頭上的烏雲好不容易開始散去， 2022 年 2 月開打的俄烏戰爭，又將大家帶回恐懼的心理。
然而這種長期壓抑消費以及對未來悲觀的心理在 2022 年暑季後，我們從新建案的詢問熱度及周圍親朋好友間的情緒感受到與之前 180 度的轉變。
有人說是因為希臘人在 10 幾年的壓抑後，在新冠疫情中看開了，人生苦短，還是把錢從床墊下拿出來花，開開心心把日子過下去；有人說是去年開始破紀錄的旅遊熱潮，把希臘的觀光、餐飲及住宿等主要產業支柱帶動起來後，整體樂觀的氣氛蔓延開來；也有人說是因為因應歐盟緊縮黃金簽證政策，激發了許多想買房投資移民的外國人蜂擁而至。當然現在的政府歸功於自己招商及税改成功，吸引包括微軟、亞馬遜、輝瑞等重量級跨國公司到希臘投資重點產業。不過不管是哪一個原因，整體希臘房市場確實熱絡了起來，有些地點的房價漲幅，在一年內甚至高達 40% 至 50%。
海外經歷為希臘地產開發創造新機會
而我和先生會進入地產開發也是機緣巧合。我們在 2021 年計劃從新加坡搬回希臘時，正在尋找下一個人生事業方向。
恰好在金融危機之前從事地產開發，後來改作建材工程的家族朋友，眼見市場開始谷底反彈，比港各項規劃許久都更項目陸續開展，他感覺到買房的人潮回流了。雖然他想重回地產開發，但苦於分身乏術，一知道我們正在探索回希臘的機會，便馬上和我們遠距通了幾次電話。雙方一拍即合，即便我們人還在新加坡，就開始了合作項目的規劃。
正如我在文章一開始提到，房產開發是一項地域性極強的行業，不要說外國人，就連不了解地方生態的希臘人可能也寸步難行，很多時候會遇到的問題，不是光有資金就可以解決。新加入者可能不僅無法確保各項文件認證可以即時通過，也難以立即獲得重要供應商的支持。而與主要供應商的關係緊密程度，往往牽涉到材料是否準時到達、採購價格彈性及優惠付款條件等，可說是整個工程的關鍵。
現為生意夥伴的家族朋友的厚實在地人脈、十幾年的地產工程經驗及良好的業界口碑，為我們合作紮下良好的地基。而我們之前在新加坡及印尼從事大宗原物料交易、先生為跨國企業優化產業鏈的顧問經驗，為建案帶入了項目管理、原物料價格控制及國際財會調度的專業，而我本身國際行銷及全球銷售複雜解決方案的過往經驗，也擴展了房產項目的國際客群。
尤其是在原本預計 2 年完工的一期項目縮短為 15 個月後，不管是客戶、仲介、供應商或合作夥伴都對我們刮目相看，許多人更因為相信我們的確會為項目帶來寶貴的價值，主動提供之前我們沒想到的合作機會。
我們所經歷的是一個奇妙的旅程：從新加坡到希臘，從大宗商品交易到地產開發。當然找到對的合作夥伴永遠是關鍵，但只要不自我設限，勇於挑戰未知領域，就會發現不同領域的知識及經驗其實可以相通。不管在世界的哪個角落，充滿機會的門也會一扇扇打開。
《關於作者》
希臘二姐
土生土長的臺南人，雖上了從小的第一志願政大新聞系，但陰錯陽差踏入商界，一天記者也沒當過。在荷蘭讀完 MBA，定居新加坡，從事大宗商品交易。不間斷地出差旅行十幾年後，2021 年決定帶小孩隨希臘夫婿搬到雅典，轉換人生跑道，改行成為希臘比港地產開發商，並幫助外國人投資希臘房產。
從臺語也通的繁華獅城到連買菜都常常雞同鴨講的歷史古城，從整天把「效率」掛嘴邊到最常聽到的詞是「放輕鬆」的生活轉變，筆者重拾寫作愛好，自圓記者的小時夢想，更希望可以自娛娛人。
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執行編輯：曾聖軒
核稿編輯：梅緣緣
