「矽谷房價何時會跌？」這句話在我住矽谷天龍國時聽到的次數，就跟在台灣一年內被問「呷飽沒？」一樣多。不少人認為房價會持續上漲，但即使漲得永無止盡還是會有人買。不過最近幾個月來，連矽谷都破天荒的房市降溫，過去幾十人搶一房的盛況不再，越來越多房子在房市上逗留數個星期乃至數個月。當然這不代表房屋便宜到能讓普羅大眾都擁有的程度，套一句我在矽谷天龍國同行 L 牙醫所說：「矽谷降低房價就是從比太空還高的天價，降低到比太空天價低一點點的『小天價』。」
房屋貸款目前的利率近 7%，根據《富比世》報導，摩根史丹利預估美國 2022-2024 年的房市會再跌 10%。近幾個月以來，美國城市的房產也被前所未有的波及，S&P 的數據顯示房價下跌最多的城市包括舊金山 10.36%、西雅圖 9.55%、聖地牙哥 7.24%、以及洛杉的 5.61%——乍看之下令人膽戰心驚，但是大部分報導都認為 2008 年房價狂跌的慘況不會發生，幾個原因包括：
一、「校正回歸」後的房市
美國房市從 2019 年底至 2022 年中急遽攀升 45%，這樣瘋狂攀漲來自於供需失衡外加利息降低，卻不是長遠的健康現象（延伸閱讀：疫情下搶房命中率比錄取長春藤還低）。就算扣除目前房市冷卻的數字，房屋價值自 2020 年來依舊攀升 38%，遠超過薪資漲幅，導致更少人有能力購買房產。
《紐約時報》就曾報導，過去幾年房市大漲深化世代和種族間的階級不平等。美國房仲協會（National Association of Realtors）的數字發現 88% 的買房族都是白人，也是過去 25 年來的最高點。除此之外，年輕中產階級的千禧首購族也常被有全現金購買力的長輩買家給打敗，導致過去首購族通常佔 40%，疫情以後卻降低至 26%，為歷年來最低。
二、房屋供需失衡的大前提沒變
美國房屋不夠人住已非一天兩天的問題。根據 Mac and Up for Growth 的學者估計，美國需要 380 萬的新建案，美國仲介協會則認為這個數字應該是 700 萬比較合理。但是新建案不但開發速度緩慢，同時也在降溫中，最近一年就比同期低了 10%。
J 是我的病人，十幾年來做房屋營建管理，從幫屋主選擇房產投資、房屋翻新出租、找尋營建工人來承包改建，乃至到市政府去搞定建築許可都一手包辦。他認為加州房價依舊佔有一席之地的主要原因，是因為還有廣大的市民們無房可買，也因此他的工作永遠做不完，因為需要買房的族群永遠都在。
三、各城市的下跌原因不同：矽谷和紐約的對比
矽谷天龍國房產之所以下跌得特別嚴重有幾個原因，一方面房價飆漲得太過誇張，爬得越高自然也跌得越重；另一方面疫情時在家工作導致大批出走潮，即便隨著科技業要求員工回辦公室，也遠低於當初流失的人數，更別提近期科技業大動作裁員更讓情況雪上加霜。《華爾街日報》報導，矽谷天龍國在過去數月的房屋成交量直直落，奧克蘭少 64%、聖荷西少 55%；其他城市也有類似狀況，洛杉磯少 44.3%、邁阿密少 55.5%，反倒紐約面對通膨升息夾殺只減少了 11.8%。許多分析認為這是因為紐約傳統的工作文化，更快要求員工回辦公室上班，才讓房價沒跟著大崩盤。
最受打擊的是千禧首購族
面對房市現況，在我身邊最辛苦的族群莫過於需要買房的首購族。我的一雙朋友——同為教師的 K 夫婦最近懷孕，想找機會買房，但即便房市降溫，6-7% 的高借貸率卻壓縮了他們的購買力。此外他們面對的不只是找不到房子的問題，還有租金上漲的壓力。《富比世》指出有四分之一的租客光是付租金就花掉他們一半以上的薪水，而要等房市下降到有能力購買，恐怕還要花上很長一段時間。也因此 K 夫婦總擔心直到寶寶出生，房子可能都還沒著落。
投資客也受到波及
除了首購族以外，美國聯邦政府目前不斷升息卻沒能打壓通膨，反倒成功引發大家對經濟衰退的恐懼；就算富到流油、用現金買房的超級有錢人也在購屋上卻步。一方面是有錢人的資產許多都擺在股市，而股市下跌則代表資產微微縮水；另一方面，經濟衰退有可能成定局，就算是投資客，誰會想要買價錢在不久的將來就會下跌的房子？《華爾街日報》報導，美國奢侈房市（luxury housing market）也跟著降溫。購屋網站 Redfin 資訊顯示，過去數月中美國奢侈屋（定義為每城市區域前 5% 房價的屋款）跟去年同期房價相比降了 28.1%，是今年以來最大降幅；而 95% 非奢侈屋則下降 19.5%。
連加州收入都跟著縮水
值得一提的是，股市下跌影響的不只是房價，也會影響加州州政府收入。KCRA 報導，加州過去 3 個月中的收入比預期減低許多。加州財政部發言人 H.D. Palmer 表示，素來有「左膠殿堂」之稱的加州對有錢人課稅比其他州來得重，州稅一大部份的比例都來自於年收入超過 50 萬的高收入族群，甚至在 2020 年時，加州稅收有 49% 都從收入位於金字塔頂端的 1% 所繳交，金額約 509 億美元。Palmer 進一步說，有錢人資產往往放在股市或資本收益，股市過去開紅盤大家發大財，但是接下來股市準備繼續狂跌，也代表加州州政府荷包跟著縮水。
何時谷底反彈？
美國過去兩年房價大漲 30-40% 的不正常狀態，極有可能在接下來繼續校正回歸，數據分析學者 Mark Zandy 指出，經濟衰退一旦坐實，這將只是開端，未來美國房價整體來說還會再掉 15-30% 左右。無論是股市房市還是經濟，長時間不停攀漲都不是正常的狀態，這是無可避免的調整。至於何時才跌到谷底並且有所反彈，恐怕只得等時間告訴我們答案了。
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執行編輯：曾聖軒
核稿編輯：林欣蘋
