上篇：「有土斯有財」太沈重：惡名昭彰的中國海外炒房團，是如何煉成的？
惡名昭彰的「中國炒房團」
所謂的中國「海外炒房團」，絕對不只是一群富裕買家自己組團出國旅遊，順便「掃貨」當地房市而已。
它背後往往是由地產商、銀行、仲介公司、再到末端消費者（即購屋人）「一條鞭式」的產業鍊，背後更經常有政府的「默許」或「撐腰」：
舉例來說，中國的國營銀行（五大行）如今在各主要國家多有分行，他們「負責」放款支援中國大型地產商設立海外分部、投資當地建案；建案開始預售後，中國地產商再「負責」結合仲介、甚至旅遊業體系，一起「帶貴客們出國看房」。
如果消費者有意下單，從貸款（中資銀行海外分行直接放款）、相關契約（中資地產商給你全中文服務），甚至在當地申辦投資移民簽證等（中資代辦公司隨傳隨到；遇到問題？駐外單位幫你協調解決），更能「一次滿足」。
意思也就是：在「中國人到海外投資置產」的整個過程中，絕大多數的利益仍是到了中資銀行和業者們的口袋裡──對於「被投資國」來說，得到的則大概只有投資增加和房價上漲這兩項（未必是）「利多」而已。
舉中國海外炒房團最愛狙擊的目標之一：加拿大的房地產市場為例。在當地由中資經營的地產仲介、開發商早已在特定都會區內無所不在，其「炒房」行徑之誇張，更經常引起當地居民的側目。
一位世居於溫哥華的加拿大人就對筆者抱怨：「現在一個新樓盤（新建案）一開盤，70% 的買家都是中國人；一套二手房一上市，中國人也爭先恐後拚命地搶。中國人（新移民）可以不上館子、不進電影院、不去歌劇院、不買圖書、不到體育館看球賽、不出去旅遊、不上健身房⋯⋯，就是一心一意買房子。哪怕自己沒錢，也要四下借錢去買房！」
他認為這樣的行為，根本無法幫助到溫哥華的經濟和民生消費，只是不斷推升房價，讓當地年輕人再也買不起房子而已──溫哥華在 2015 年到 2018 年短短 3 年間，房價累計上漲了超過 60% ；但當地民眾、甚至包括擁有自住房的屋主卻都怨聲載道，並透過選票「換人上台」，迫使地方政府陸續通過提高 20% 外國買家稅與空屋稅等新政策。
不止溫哥華，加拿大各地更持續有公民團體上街抗議，呼籲加拿大政府應限制外國人、特別是「中國人」購買房子，同時限制中國投資移民的大量移入。
中國海外炒房團橫掃各國，卻在德國吃了大虧
但當然，並非每個國家都拒絕中國海外炒房團。畢竟「炒房」作為即使再囂張、房價因此上漲再劇烈，如果沒有違背當地法律，也是房地產市場自由交易下的結果。「市場決定論」派的想法，在很多國家均佔了上風。
例如：荷蘭的經濟穩定、相關法律健全，這類穩健型的投資市場，近年也吸引很多中國炒房團的駐足。但荷蘭並未特別為此祭出限令，而是讓市場自然反應。對於一些渴望經濟復甦的歐洲國家、渴望經濟快速崛起的東南亞國家來說，更是恨不得「中國炒房團」的投資能夠讓房價升溫，進而帶動經濟與投資發展。
尤其現在各國面臨疫情考驗，經濟充滿不確定性。以英國為首的歐洲國家，多僅是在宣告徵收「資本利得稅」之後，便繼續讓中國海外炒房團予取予求。
然而，中國海外炒房團卻在德國踢到了鐵板。
德國在房地產相關政策上，是一個以「保障民眾居住權益」為優先的福利國家──該國房地產調控的核心思想，就是反對住宅空置，也反對房地產的炒作。
德國憲法明確規定，與醫療、教育一樣，「保障居民住房」也是政府的重要目標之一。不過，這邊說的「保障居民住房」，可不是「保障居民買房」──在德國所謂的「居住正義」，指的是公民擁有以合理價格、穩定租房的權益。
英國《衛報》就曾以〈英國人買房，德國人租房──哪個才對？〉這篇報導，清楚點明德國人慣於租房的文化：根據歐盟統計局在新冠疫情之前的統計，德國人住在自有屋的比例為 53.4% ，是歐洲前五大經濟體中最低的國家；而西班牙最高 82.7%，義大利是 72.9%，英國是 67.9%，法國是 63.1%。
而由於房價的高低與否，往往直接影響到德國人民的租房權益，因此德國政府立法設置了「合理房價」的制度，硬性限制每年房價的漲幅範圍。
德國有明確的法律規範：地產商制訂的房價若超過「合理房價」的 20%，即為「超高房價」並構成違法行為，購房者可以向法院提出申訴；倘若房價沒有降到合理範圍之內，出售者將面臨最高 5 萬歐元的罰款。尤甚，如果「位於德國境內」的地產商（包括外資於德國的據點），制訂的房價若超過「合理房價」的 50%，則為「房價暴利」，更觸犯了刑法公訴罪，最高可判處 3 年有期徒刑。
據在德國成立的《中國日報》報導：在柏林居住數十年的華人反映，德國法律保護租房者的合法權利，不允許物業擁有者隨意調高租金。因此當地少數房東因調高房租遭到控告得不償失，甚至有投資客因不熟悉當地法規，哄抬房價「誤觸法網」，面臨遭到刑事起訴的案例。
德國對「炒房」的嚴刑峻罰，也讓它成為歐洲各國之中，少數中國海外炒房團不敢侵門踏戶的「淨土」。
「利大於弊」或「弊大於利」？端視各國民情與政府決策而定
其實，「買房置產」、「有土私有財」等觀念本身沒有對錯，只是價值觀上的選擇而已。好比前述英國《衛報》的報導就指出，英國人較有「買房置產」的習慣，源於數百年來對享有所有權和使用權的產權觀念；德國建立完善的租房制度，目的則是讓房客享有良好保障──住房是基本權利而非牟利工具，是德國人租房盛行的主因。
同時間，「房地產價格上漲」這件事情，也並非是「百害無一利」。端視一個國家的經濟發展階段、程度而定──在很多國家、都市的發展過程中，房地產都扮演過「經濟火車頭」的角色，推升相關製造業、物流運輸業，乃至服務業、金融業的發展。
然而，「中國海外炒房團」之所以為許多人所詬病，主要在於兩大方面：
其一是其「量體太大」：中國政府在國內玩出一套模糊不清的「房地產權交易制度」（某種層面上，所有土地最終仍屬國有），卻「默許」甚至「支持」業者和民眾到海外到處集資炒房。
其二是其「利益寡佔」：透過前述「一條龍」式的海外產業鍊，讓被投資國房地產價格推升的同時，從金融貸款、建築營造到建案出售涉及的多數利益，卻多為中資企業所享有。因此格外引起部分國家政府的關注或民眾的反感，並相繼祭出「針對性」的限制措施。
因此，如何視社會的發展方向與需求，妥善制定與利用相關法規，面對來勢洶洶的「中國炒房團」；或像德國一樣對炒房一律敬謝不敏，考驗著各國政府決策者的智慧。
執行編輯：吳玲臻
核稿編輯：張翔一
