「不拚經濟拚正義!」租金變兩倍,柏林市府從財團手中搶回六成公寓

「不拚經濟拚正義!」租金變兩倍,柏林市府從財團手中搶回六成公寓

文:程遠茜

過去 10 年,柏林的房租翻漲超過 2 倍,漲幅高居全國之冠。為了居住正義,市府出手介入房市,他們怎麼做?

前任德國首都柏林市長克勞斯.沃維雷特(Klaus Wowereit)曾以「貧窮但性感」這句口號,為柏林做出令人印象深刻的註解。但是,當人民窮到連生活需求都覺得吃力,城市自然也性感不起來。

BBC 報導指出,過去 10 年,柏林的房租翻漲超過 2 倍:2008 年,柏林平均每坪月租金約 644 元台幣, 2018 年已來到約 1309 元台幣 。雖然仍比法蘭克福與慕尼黑低,但漲幅高居全國之冠,房產交易價格也上漲超過 120% 。

高達 85% 的柏林人租房子生活,房租上漲,市府管不管?怎麼管?

2015 年,德國國會立法保護租戶,限制全國房租續約租金漲幅不可超過 10% 。然而,柏林人口快速擴張,10 年內就增加30萬,2025年預計將突破400萬。住房需求大增,加上房租上揚、租屋集團壯大,柏林居民的怒火終於爆發。

地方政府從租宅集團手中,搶下 6 成公寓

引爆時點是 2018 年秋天。當時旗下已擁有 11 萬戶柏林公寓住宅的「德意志住房」(Deutsche Wohnen)租宅集團,又要收購東柏林馬克斯大道(Karl-Marx-Allee)上的 680 戶公寓。

這家在許多德國人眼中「聲名狼藉」的德意志住房,向來擅長用「建築修葺」等藉口,鑽法律灰色地帶漲租金。因此儘管集團發表聲明,一半收入皆回饋在修繕工程,但收購消息一出,馬克斯大道上的居民紛紛上街抗議,要求市政府出手;其中更有群體發起公投,計劃在 4 個月內獲得 7% 人口、約 17 萬人連署,倡議管制擁有 3000 戶以上的「房東集團」,進行房市交易。

這一次,柏林市政府決定積極介入:今年( 2019 年)2、3 月間,市府買下馬克斯大道上 3 棟預售大樓、共316戶;馬克斯大道所在的弗里德里希斯海因──十字山區(Friedrichshain-Kreuzberg)區政府,則買下第 4 棟、共 80 戶公寓,並將其中六成公寓從私有轉至公有。

柏林市長米歇埃爾‧穆勒(Michael Müller)進一步承諾,將逐年從德意志住房集團手中,買回 5 萬個租賃單位雖然尚未公布確定期程,但居民的怒火總算稍稍止息。

「政府不仇富,但接管者不是好房東」

公有財產轉民營,在世界各地都很常見。德意志住房手上的公寓,早年多為公有住宅,幾十年來陸續從政府手中買下。但最近因規模過大、影響民生,使居民開始反彈這樣的房產轉移。

不過,為保護居民權益,德國法律允許政府在自由市場完成交易前,介入交易結果,稱為「優先交涉權」。柏林幾個區鎮政府近年都以「優先交涉權」介入房市,分散房地產所有權,避免單一買家壯大。

近幾年,最積極行使優先交涉權的行政區,當屬這次出事的弗里德里希斯海因──十字山區。近兩年,區政府不僅買下 15 棟樓,還要求區內 25 棟建築的房地主簽署同意書,在 20 年內禁轉售炒地皮。

弗里德里希斯海因 ── 十字山區政府預計在 20 年內買回 3 萬戶。換算下來,每年需籌資買回 750 戶。今年 2 月,已收購 460 戶。

「這並非仇富政策,世上還是有好房東,只是當他們過世處理房產時,接管者未必會是好房東,」區議員佛洛瑞安‧施密特(Florian Schmidt)說明官方介入的原因。

圖/Shutterstock

政府該立法凍漲租金嗎?

解決上漲房租還有一個特效藥──立法禁漲房租。

德國漢堡,正開始積極考慮執行「租金蓋」,柏林市府裡中間偏左派的社會民主黨也積極倡議,柏林部分租金上漲最劇的地區,應實行 5 年凍漲的「租金蓋」,以法律明文限制租金上限。

但「租金蓋」真能為柏林人伸張居住正義嗎?它又將如何影響供不應求的柏林房市?

德國房產工會主席艾力賽爾‧格達西柯(Axel Gedaschko)向《德國時代週報》透露,這樣的舉動會造成兩個問題:一、新空房轉為找買家而不出租;二、未來 5 年,建商願意投資的建案將不到 5 萬戶。

「『租金蓋』從未出現在德國居住政策中,我們也正進入政治、法律角度相互交纏的新領域,」柏林市府法務局居住政策發言人凱特霖.施密特柏格(Katrin Schmidberger)表示。 

柏林馬克斯大道的居住正義,因政府強力介入交易市場,暫獲解決;能否訴諸於公投或執行「租金蓋」等更激烈的行動,還待討論。比起房價所得比高達 15 倍的台灣,柏林政府拚的不是房地產商的生意,而是居民的利益。

(備註:本文原刊載於《未來城市@天下》網站,原標題為「不拚經濟拚正義!租金變兩倍,柏林市府從財團手中搶回六成公寓」,授權《換日線》編輯刊登,未經同意請勿轉載。)

執行編輯:張詠晴
核稿編輯:張翔一

Photo Credit:Shutterstock

未來人才行前準備