2020 年，因新冠肺炎疫情，讓美加的租約糾紛案快速增加。當中最讓人髮指的是，近期加拿大竟然出現房東希望租客「以性換租」的事件──而且還遠遠不止一件。
根據 CBC 電視台 5 月 5 日的報導：一位名為朱蒂．懷特的女租戶，放棄一切物品逃離自己的住家，並向社福組織尋求協助。原因是她的房東，除了不斷以言語騷擾外，近期更每月要求她「以性行為換取租金折扣」。這樣的事件在加拿大「紐芬蘭島與拉布拉多」（Newfoundland and Labrador）悄然存在。
更驚人的還在後頭：這樣的情形在當地，不只有懷特小姐遇到。根據該區域的租客權益團體指出，在他們的 80 位匿名受訪者中，竟有三分之一的租客表示房東曾向她們徵求過「以性換租」。CBC 的報導中闡述，這樣的事件，明顯暴露出房東與租客之間的權力不平等關係。
在此要先提醒所有在外租屋生活的學生或年輕朋友，不論你是女性或男性、無論你身處外國或台灣，都需要特別注意房東是否做出騷擾妳 / 你的不當舉動──如果事態嚴重，請立即報警。
另一方面，當疫情嚴重衝擊全球經濟時，如今租客與房東的糾紛，在世界各國的日常生活中更隨時都在上演：租客可能因失業或減薪等因素無法負擔房租，房東也可能因長期無租金收入失去（有貸款的）房產。此時影響居住（租屋）相關公平正義甚鉅的「租約法」該如何落實──是幫助租客、還是幫助房東？怎麼樣才公平？
為了保障自己權益，在出現租屋糾紛時，當事人通常可向當地的司法機構申訴。以加拿大為例，「租約糾紛法庭」（Landlord and Tenant Board/LTB），就是提供人民申訴租約糾紛的最主要管道。
不過，最近加拿大的租約糾紛法庭與相關法規，都因應疫情做出了許多改變，以下先簡述之：
疫情之下，租約糾紛法庭更改規定
目前因為疫情肆虐，加國的租約糾紛法庭在 5 月 25 日更新下列「最新重要通知」：「租約糾紛法庭」（LTB）將繼續向公眾提供服務。但由於 COVID-19 ，租約糾紛法庭已對其程序進行許多修改，直到另行通知。目前租約糾紛法庭的更改包括：
· 現場聽證與聆訊暫停。
· 非驅逐申請的聆訊，更改為電話聽證會或以書面聽證會進行。
· 暫停所有驅逐（eviction）的聽證會與命令，除非是緊急事件──如住宅有嚴重的健康與安全問題，或住宅區內的違法行為。
· 租客申訴案件若是對於「房東違法驅逐」的指控，則此案件適用「緊急聆訊」（urgent hearing）。
· 租約法庭現場服務櫃台目前關閉，如果有必要，請以電子郵件聯繫LTB。
由上方（以黑體字標示的）重點內容可以看出， 租約糾紛法庭的暫改規章，是相對重視「租客」們權利的。同時加拿大政府為了幫助租客，也訂立臨時條款：在疫情期間，不得趕走租客。（No evictions during COVID-19）各地治安官辦公室，也將延遲當前驅逐令的計畫執行。（但在不執行驅逐令時，租客仍必需計算租金）
此外加拿大的低收入租戶，還可以有 6 個月的「遲付」房租緩衝期──雖然只是「遲付」（Deferral），不是「免付」（Non - Exempt），但對受疫情影響最鉅的低收入租客來講，仍能暫時獲得喘息機會，不致無家可歸。
整體而言，加拿大政府相較其他國家，對疫情中的租客「居住權」，提出了許多保障措施──這對經常在租約關係中處於弱勢的租客來說，是相對有利的。
然而，這樣的美意，卻也造成了以下問題：
問題ㄧ：房東收不到房租，甚至可能失去房子
2020 年的新冠疫情，讓許多國家的經濟體系大失調，政府與民眾都積極尋求解決方案。新冠疫情讓很多公司行號生意瓦解，也讓很多白領階級遭到裁員，更糟的是本來生活就已經拮据的族群──這些人在疫情未發生前就已經生活困難，租屋條件奇差，加拿大政府試圖協助，因此有了上述的種種「租客補助方案」──這樣的方案對租客來說，當然是福音；但對房東而言，卻是一場惡夢。
當加拿大總理宣布「所有房東從 2020 年 3 月之後不可趕走租客」後，大量的租客便開始「停繳」房租──大多數人確實是沒有收入只好延遲交租；但也有不少租客是「未雨綢繆」，擔憂之後收入銳減，因此自行決定「暫緩」交租。
所以，現在許多加國房東的面臨的狀況是，得用自己的積蓄付出租單位的貸款。但如果房東沒有足夠積蓄、或自己也遭到裁員或公司倒閉，就出現很多「房東無法給付貸款」的現象。
對此多倫多的財務顧問哈克（Rubina Ahmed- Haq）解釋：並非所有加國房東都「經濟無虞」，才有房產出租。很多人買房時僅支付頭期款，之後就靠租客所繳的租金定期支付每月銀行貸款、地税與管理費等（公寓）。當政府允許租客欠租 6 個月，也就代表房東很可能面對下列兩個情況：其一是若房東自己的流動資金不夠，便無法支付出租房的房貸、地價稅與管理費等，造成違約甚至失去信用、甚至房產；其二是，如果租客積欠的 6 個月租金最後仍不願意付（或真的付不出來），問題更是雪上加霜。
問題二： 部分租客惡意積欠房租，也不願搬離
加國政府修改政策保護租客的初衷，是為了幫助真正處於困境的租客。但正如筆者在過去一再強調的──再好的社會政策，也可能會出現漏洞加國就有越來越多租客，利用相關法規的善意，刻意不支付房租。
以下舉加拿大《Global News》在 5 月 22 日的新聞為例。
根據報導，大多倫多區萬錦市一名夫妻，因先生患有癌症，因此在住院療程進行中將房子短租給一名朋友──那名女性朋友是一名地產經紀，幾年前也曾幫這對房東夫妻賣過房子，但沒有成功賣出。今年一月，夫妻（房東）與地產經紀（租客）簽訂的租約中載明，在今年 4 月初，房客就必須搬出租屋處。
但因為新冠肺炎，加拿大政府從今（2020）年 3 月份起允許租客繼續住在租屋房，而且可以延遲給付房租，租客（女地產經紀）在 4 月時就表示拒絕遷出。
更糟的是，房東先生在今年 4 月因癌症去世。而當房東太太要把房子賣掉時，因選擇了另外一位地產經紀而非租客（舊識/地產經紀），因此這位女性地產經紀竟反倒要求房東付給她加幣 1 千 5 百元的「仲介賣房費」，並以拒絕遷出作為要脅。
此篇報導中，專門研究租房糾紛的多倫多法律顧問（Paralegal）哈里．芬（Harry Fine）表示，在新冠肺炎大流行中，現在如上述的租約法訴訟案件正迅速增加、且一再積壓，甚至已讓司法系統處於「危機狀態」（crisis state）。
問題三：「商業物業」的房東租客糾紛──業主不申請，租客無法補助
一位加國餐廳經營者接受 CBC 電視台訪問，說到他們的處境時表示：如今因餐廳生意慘淡，夫妻兩人沒有足夠的收入，但仍必須繼續支付餐館的租金（餐館租金的補助與住宅補助是不同的），以及部份人事費用，很可能在短期內被迫關門大吉。
對於這樣的問題，加拿大政府也提出了商用物業（Business Property）專屬的租金補助方案──但需要該物業的業主（Owner）而非店家經營者提出申請。
根據加國媒體 CP24 報導，政府推出此方案後，卻由於商業不動產的「業主」反應冷淡，導致「商業不動產租戶」（Business Property Tenant、也就是案例中的餐廳經營者）沒有受惠，仍須支付「全額租金」。多倫多市長莊德利（John Howard Tory）表示，他不明白為什麼這些商業不動產的業主們，不願意申請政府的補助方案，讓租戶面臨生意倒閉危機，自己也可能面臨巨額追租壓力。這不是「雙輸」的局面嗎？
答案可能在於：首先，根據加國政府的商用物業補助方案，業主需降低租戶 25% 的租金，來換取政府 3 個月的補助。舉例來說：某大型餐館租金每月加幣 5 萬元，一年 60萬。如果該餐館的房東（房產業主）願意降租 25% ，就是15萬加幣，加拿大政府會連續補助3 個月「全額租金」給商業房東──也就是每月補助 5 萬、共 15 萬加幣。
簡單來說，這項政府補助方案，就是讓商業不動產的業主「一次降租」25%，換取政府分 3 個月將全年的租金降幅補齊，業主「不賺不賠」（break even）；租戶（商店經營者）則能享有 25% 的租金減免。
但是，也正因為這項方案對商業店面的業主來說「只是沒虧、沒有好處」，所以申請的案件數極低，連帶使得他們的租客無法享有這項政策的好意。
另一方面，當中也有部份因素，可能是商業屋主原本就計劃趕走現有的租戶，或希望出售該物業──商業物業的投資者相對較有「本錢」（許多是大型集團），同時背景、想法各異，加拿大政府也很難控制。
雪上加霜的「租屋正義」，只能靠民眾「自律互助」
在目前這波疫情造成的經濟大衝擊中，最慘的是有人還囊括了上述的 3 種問題：就有一對夫婦向媒體表示，他們過去將自己的房子出租、同時承租了一個店面經營小餐廳。但如今租客卻不付房租（問題ㄧ）、又無法趕走租客（問題二），頓時失去了現金流；同時餐廳又背負著高額房租（問題三）。雪上加霜的是，他們的住房還有房貸要繳⋯⋯。
換句話說，這對餐廳經營者又是「房東」又是「租客」──卻在如今加國政府立意良善的政策下，反成了「多輸」的犧牲者。如今他們只能用自己過往的積蓄來支付銀行貸款、地稅、大樓管理費；除此之外，自己經營的餐館生意，還要申請貸款好支付物業擁有者租金⋯⋯。這樣的財務困境，讓人看到新聞時真的為當事人備感同情。
在全球疫情大流行的 2020 年，任何政府的政策，總是會有另一面的弊端──因為政府無法補助所有的人民，只能對「最需要」的族群先應急。畢竟生活的難處人人都有，政府總不可能事事包辦。緊急推出的紓困、補助相關法規，也很難面面俱到。
同時，不論身為「房東」、「房客」、「商業屋主」、「商業租客」⋯⋯或甚至上述身份兼而有之，沒有誰必然是「正義」或「貪婪」的。社會上也總有少數人會利用「補助弱勢」的美意鑽法律漏洞，行中飽私囊的惡行。
但作為一個國家的公民，我們或許都可以多一些在困難時期互相體諒互相幫助、而非「自掃門前雪」的精神，才能讓政策的美意能夠真正落實。
執行編輯：邱佑寧
核稿編輯：張翔一
