在泰國曼谷,建商、管委會與日租套房房東這樣「大鬥法」

在泰國曼谷,建商、管委會與日租套房房東這樣「大鬥法」

對於曼谷的房產業者來說,2019 算是挺冷清的一年,泰銖異常升值、外資買氣下降、房貸升息、部分地段價格被哄抬過高,導致成交量與金額都比往年萎縮不少。

若以近幾年的平均來看,大曼谷地區每平方米的房價大約在 7 到 20 萬之間(2017-2019),每年又以 5-7% 的漲幅成長,不過因為大量開發的關係,房市整體供過於求的狀況慢慢浮現。雖說建商為了利潤,在資金鏈和槓桿尚能撐住的前提下,不太可能降價求售,但大量的房源已經衝擊到租賃市場。以曼谷來說,過去普遍的租金報酬率都還可以達到 5-6%,精華地段或是用日租來操作的還可以到 8-10%(反觀台北市平均為 2-2.5%),但 2019 年至少都得下調 1-2 個百分點。

不過,新開盤的建案依然一棟接著一棟,各家仲介仍在宣稱曼谷極具投資潛力,海外盤的開價也是喊得亂七八糟,「年化 N% 報酬」、「N 年保證買回」等方案天花亂墜,若有打算進場海外投資不動產的,不可不慎。

日租套房的商機

確實,筆者在先前〈房價永無止境漲漲漲?別做夢了,只是剛好還沒泡沫而已〉(上、下)一文中,從「國內家庭與企業債務/GDP 的比重」來判斷,曼谷房市或許還有些許上漲空間。再說了,泰國宏觀的經濟基本面尚且穩定,觀光客與外籍白領就業人數持續增長,以及那一套老掉牙(但算是屬實)的論調:一帶一路、中泰高鐵、泰國 4.0、東部經濟走廊、持續擴建的首都圈地鐵系統、延長的機場快線⋯⋯甚至是八字都還沒一撇的克拉克運河,都多多少少還能在未來好一段時間內,持續引起市場話題。

簡單來說,房地產投資不外乎「地段」決定一切。以曼谷來說,核心商業區幾乎已經飽和,能開發的素地不多,因此交易價格也才能炒到高於平均水準的 25 萬泰銖/一平方米,而商業中心多半也是外派人士住宿的首選。所以就算房市略為不景氣,租賃行情較差,也理當優先發生在那些被仲介吹捧為「鄰近未來捷運站」、「未來商城開發區」的地方,供過於求,價格當然會下跌。

除了買賣的價差之外,對一般散戶來說,租賃報酬也是重要的回報來源,而懂得操作(且有較高風險偏好)的,自然會以日租形式來經營。例如日租套房鼻祖 Airbnb,以及幾乎所有主流平臺(Booking.com、Agoda、Hotels.com)都紛紛跟進,搶攻這塊龐大商機之餘,也讓不少海外或當地的投資客上架房源,藉此賺取更高的報酬率。

拿曼谷市中心 24 巷的某建案為例,當初 2016 年中預售時進場價格約在 5 百萬泰銖左右,在 2017 年末交屋後開始營運,日租價可以在 2,200 泰銖上下(依據淡旺季浮動),保守估計每月可出租 20 日,進帳 4 萬多,年化毛租金收益率大概在 10%。不過當然,這裡還得扣掉平台抽成、房間備品更換與打掃,以及管理與客服的成本,才能算出淨利率。

嚴格說起來,泰國政府對這類私營的日租套房,採取較為放任的態度,基本上可不可以做,由當初承案的建商,或該大樓的管委會自行決定。而一般在面對海外買家的時候,無論仲介還是建商多半會信誓旦旦告訴你做日租沒問題,報酬率高,所以趕快簽約,不然就要售罄了⋯⋯。然而,往往等到交屋,所有權移轉後(此時仲介收完佣金早跑得遠遠了),很多有的沒的小動作便慢慢浮現。

圖/Shutterstock

建商、管委會與日租套房房東的大鬥法

以上述 24 巷的建案為例,超過 7 成的買家(包含泰國本地人)都是衝著投資收益來的,除了風險偏好較低或是懶得每天管理的屋主直接放長租(1 年以上租約)之外,其餘大部分都有在做日租經營。方法也很簡單粗暴,就是在那幾個主流的平台上架,住客下單並抵達泰國,透過短信或 LINE 告知地點,自己去信箱拿房卡,完成自助 check-in。在旺季顧客較多時,房東們也會協助調房,支援彼此。而此時,若建商(或物業經營方、管理委員會)想搞你,鬥法就開始了。

舉例來說,同一建商在附近另有興建五星級飯店的規劃,自然對「日租」這種會搶走生意的行為,要想辦法打壓。首先多半是透過定期舉辦的住戶大會,假惺惺用「投票」來決定可否做 Airbnb,先撇開作票疑慮(畢竟這在泰國經常發生)。但如果買家以投資客居多,理論上會聯合起來灌票通過。第一階段算是建商落於下風。

既然無法根絕日租,那就要想辦法增加運營成本。建商會開始以安全、大眾利益為由,設立諸多門檻,例如大廳與車庫從刷感應卡(卡片很容易複製,就像打備用鑰匙一樣)改成掃描指紋或人臉辨識,方能解鎖,而且還規定每戶最多只能登記 4 人,讓日租的客戶要嘛根本無法自助 check-in,要嘛每次都必須麻煩屋主親自來接待,搞得十分麻煩。

那屋主這邊呢?當然也要見招拆招,其中又分成兩派同步進行。鷹派作法直接採取法律行動,委託律師針對「指紋或人臉識別侵害個資」、「當初買賣合約並未有裝設該設備的條款」、「每戶登記 4 人為上限極不合理」(啊我買了房子是不能讓我伴侶住喔?那我每兩個月換一次伴侶怎麼辦?)等議題攻防,主張建商違約,買賣合約不成立,建商須以市價回購。

另一方面,鴿派投資人則是集資啟動「門童計畫」,意即假設 100 戶都在做日租,每戶每月多支出 1,000 泰銖,籌集 10 萬,聘僱 3-5 個當地人並登記他們的指紋,讓他們 24 小時輪班接待,不僅可以幫忙開門,還可以簡單地接待與溝通,以及協助住客處理一些緊急狀況。如此,算是破解建商的小心機。再說了,以日租的報酬率來看,每個月多 1,000 塊的支出,成本結構上幾乎不會有什麼影響。

第二階段大抵還是屋主略勝一籌,但之後敵我雙方還會祭出什麼樣的手段,暫且拭目以待。

總結來說,若以投資(而非自住)為考量,放眼亞太周邊大環境,確實也只有東南亞還算有點搞頭,進入門檻也相對較低,又還有一些「話題」與外部因素(例如中資尋求避險抗通膨)可以助其漲勢。但地產領域終究是談深水,要獲得理想的投報率,絕非買低賣高這麼簡單。從地段的選擇、法規稅務、二手市場行情、居民(本地/外籍)的生活型態,到交屋、驗屋、隨後的運營方式、租金效益等各方面,其實都是建商、開發商、仲介、一手買家、接盤的二手投資人之間諜對諜的遊戲。作任何決定之前,都應充分掌握資訊,謹慎而為之。

執行編輯:邱佑寧
核稿編輯:何承祐

Photo Credit:Shutterstock

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