東協炒房團?柬埔寨置產正夯?──想來金邊買房投資,你一定要先了解這4件事

東協炒房團?柬埔寨置產正夯?──想來金邊買房投資,你一定要先了解這4件事

*此篇文章並非投資建議,恕無法對任何投資損益負責。

海外置產正夯,在台灣國內房價成長近乎停滯的情況下,不少人將目光放向海外房產,特別是柬埔寨的房產,可說一枝獨秀。

不少建商主打高收益高房租的案子,開出的投報率動輒高達 8%-10%,令其他國家的建案難以望其項背。同時國際貨幣基金(IMF)也看好柬埔寨發展,在房地產及成衣出口成長帶動下,未來幾年經濟成長率至少都有 7%。

衝著經濟高成長、房價基期低,並且是以美元計價的關係,金邊房產也吸引了不少世界各地的投資客千里迢迢,來到柬埔寨淘金。

不過,在經過這幾年的推案之後,柬埔寨的房屋供應量,已經達到了歷年新高,預計在 2019 年,市場上將會有超過 3 萬套的公寓單位。市場的兢爭從賣方市場,漸漸至轉向了買方市場,投資客們的速度也逐漸放緩,建案的推出也沒有過去那麼頻繁了,市場可說進入了減速狀態。

在這樣的市場情況下,投資人的選擇變多,自然也變得精明。建商只好卯足了勁,不斷地給出許多優惠,諸如租金換頭期款、3 年回購、降低首付等等方式,試圖拉高銷售。不過在進入激烈競爭的市場中,投資人該不該投資、如果要投資,又該如何選擇合適的標的物,以下幾點就顯得非常重要:

一、市場已經慢慢飽和,應以新成屋為主

這點如今無庸置疑、非常重要。猶記得在 2013 年的時候,建商想開多少價,都是隨建商喊的,因為當時的市場建案寥寥無幾,有錢還不一定買得到;到了 2015 年,則是建案、預售遍地開花,供應量直線上升──這個時候已經不是能不能買到的問題,而是能不能買到有潛力價值的物件,是否能禁得住市場考驗的問題。

但來到如今的 2017 年,市場漸漸出現建案完工日推遲,或是推案後延的狀況。這時已經不是能不能有利潤的問題,而是所購買的建案,能不能完工的問題了。Property Report 近期針對金邊的房產,也給出了「應以新成屋為主,避免無法完工的問題」的建議。畢竟看得到,摸得到,對於遠在天邊的投資人,這樣的標的物才能讓人安心。

二、留意產權問題(Strata Title)

柬埔寨的法律規定:二樓以上的公寓單位,外國人可持護照購買。不過在購買房產,建商交屋後,不少投資人為了省下辦理過戶的錢,沒有去申請所謂的分戶產權 (Strata Title),單單持有與建商簽屬的銷售合同(SPA),就開始招租,甚至是轉售。

如果遇到正派的建商,那可能還沒有什麼問題,頂多催促你趕快過戶,不要死拖活拖。但如果遇到不肖的建商,可能就偷偷把你買的公寓單位,拿去銀行辦理抵押借款,然後捲款走人,那你的房子就莫名其妙地變成了銀行的資產了。

至於前面提到的那紙銷售合同,在法律效益上沒有任何保護或是幫助,因為產權還在建商名下,不是在你名下,就算想在異國打官司,勝算也非常渺茫。

因此,如果已經購買了公寓單位的話,要記得同時過戶。另外最近柬埔寨政府也開始加強稅收政策力度,範圍遍及房地產稅務和公司行號,因此不管早晚都要辦過戶,那還是早點處理的好。

三、投資報酬率問題

不少建商打著高達 8%-10% 投資報酬率的旗號,到處宣傳自家的產品。不過根據市場資料,目前的租金投資報酬率,扣除管理費、稅金、維護費用等等後,大約落在 6% 左右,吸引力已經大不如前。

如果市場競爭如果繼續下去,一旦租金報酬率低於 5% 的話,許多人認為那還不如直接放柬埔寨銀行的美金定存,來得省心方便。至於公寓價格的成長,則落在每年 2%-3% 之間,之後還有可能會因為推案過多而導致房價停滯,要達到建商所宣稱的每年成長 5%,著實有段差距。

四、轉售問題

轉售,或者稱為「二手市場」,是個可以直接觀察房地產是否健康的指標。「二手市場」是否熱絡,決定未來轉手的難易程度。不過在目前推案量爆量的情況下,除了地段和建築品質非常好,房價也穩定成長,轉售不成問題的物件以外,其他如轉售市場冷清,有價無市,推案地點在郊區但案體量大,甚至是還在預售階段但售價卻已經超越附近建案的物件,就要注意其轉售難易度,避免易買難賣,變成套牢狀態。

雖然有人認為,未來當地人的收入增加,中產階級崛起,就可以承接這些公寓。但根據 VTrust 的調查顯示,柬埔寨國民家庭月收入在美金 $1,000–$2,000 的,只佔了 6%。其它 93% 的民眾,月收入在美金 $1,000 以下。這個狀況之下,要負擔動輒一平方米美金 $3,000-$4,000 的公寓,實在有困難。因此期望當地中產階級來承接這些公寓,在短期內是不太可能的。

綜合以上各點,希望能讓大家對於金邊房產,有個初步的了解。在面對「高投報率」、「保證買回」等宣傳手法時,也一定要冷靜思考,才能看穿數據背後的真相,並控制投資風險。

另外,到不熟悉國家投資房產時,除非剛好有親友也在當地投資,能夠提供第一手的觀察,否則一定要親自考察環境,滯留時間也要夠長,才能深入了解其中眉眉角角。同時,針對建案的售後服務等細節項目,以及匯率風險控管,都要有十足的把握,才能有效降低海外投資風險,達到投資的本意。

參考資料:
1. 柬埔寨 6 成預售屋,都是台灣人買的》海外置產,是壓死台灣最後一根稻草?
2. 柬埔寨金邊租金 年年漲
3. 整個金邊就是大工地 6 成屋主是台灣人
4. Phnom Penh’s suburbs are swelling with new projects
5. Oversupplied boreys can ride out bumps better than condos
6. CBRE 2017 CAMBODIAN REAL ESTATE  FEARLESS FORECAST
7. 2016 Realestate.com.kh Consumer Sentiment Survey
8. Real estate market still attractive, but headwinds remain in 2017
9. Report confirms residential oversupply

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執行編輯:Vincent
核稿編輯:張翔一

Photo Credit:Perfect Lazybones@Shutterstock

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