還在瘋「東協炒房」嗎?跟風到柬埔寨「淘金」前,不可不知的風險

還在瘋「東協炒房」嗎?跟風到柬埔寨「淘金」前,不可不知的風險

在 2017 年的時候,筆者針對柬埔寨的房地產情況,寫下了這篇〈東協炒房團?柬埔寨置產正夯?〉。過了 2 年,柬埔寨的房地產市場有著另一波翻天覆地的變化,不單單市場上的開發商越趨獨佔,買家的組成也默默的變成以中國買家為主。這邊引用 CBRE Cambodia 的調查報告,佐以其他數據,來看看 2019 年柬埔寨的房產趨勢。為了方便,以下的幣值皆為美金,坪數單位皆為每平方公尺。(請注意:此篇文章並非投資建議,恕無法對任何投資損益負責。)

地價飆漲,為何成屋價格沒漲?

依柬埔寨的公寓等級來區分的話,高階公寓約占整體供應數量的 20%,中階公寓和平價公寓皆為40%。售價部分,從 2015 年下半年開始到現在基本持平,也就是說已售出的公寓,在市場上的增值幅度不大,這點與近年來的建地地價飆漲,形成了兩種完全不同的走勢。

主要原因為公寓的供應不斷增加,造成市場上的供給過多,對價格形成壓力。另外是柬埔寨的中古公寓買賣市場基本上不存在,因為在有全新建案且價格相同的公寓可以買的時候,極少買家願意去買別人住過用過的成屋,這點也是柬埔寨成屋價格上不來的原因。

另外,房源供給過多的狀況也影響了租金報酬率,為了將房子出租,租金下調的壓力也不小。雖然建案的廣告都會宣傳超過 10% 的高租金報酬率,不過若將應付的費用和稅費扣除後,租金報酬率約為 4-5% 上下,這點在郊區的建案尤為明顯。

房市大戶:中國開發商與買家

在建商部分,中國的開發商占了大多數,建案多為高階和中階公寓,地點多集中在市區周圍。高階公寓的平均價格約為每平米 $3,250(約新台幣 100,383 元),中階公寓則為每平米 $2,650(約新台幣 81,851 元)。2018 年可說是中國在柬埔寨房產一枝獨秀的一年,不單單推出了最多開發建案,來自中國的買家也占了總體買家的 60%,遠高於新加坡買家的 28%。

各家航空公司看準了這個商機,不斷開發出新的航班和航點,開通了中國各大城市和金邊的直航班機,讓中國的買家能更便捷地來到柬埔寨買房;因此常常看到機場的出境口,擠滿了來自中國的買家,每個人都在高談闊論房地產的話題。

至於來機場接機的接待人員,也多是來自中國的房產仲介,直接用中文介紹帶路,除去了語言的隔閡。這也造成能說中文的柬埔寨人才變的極度搶手,身價翻漲,也間接形成了柬埔寨學習中文的熱潮。

圖/Shutterstock

隱藏在房價背後,兩大隱憂

在平價公寓方面,則由柬埔寨當地的房產開發商為主,大多數的建案座落在郊區,平均售價為每坪米 $1,473(約新台幣  45,487 元),看起來似乎比金邊市區便宜許多,但在一個人均收入 $1,300(約新台幣 40,153 元) 的國家,這樣的金額還是一般中產階級難以負擔的。而且這個價格已經超越了胡志明和河內的平價公寓價格,可見柬埔寨房產的價格在東南亞國家中確實偏高。

這樣的發展趨勢,造成了二個隱憂:第一個是房產市場太過依賴國外買家。從數據上來看可以知道,接近 9 成的買家來自海外,本地的買家極少。在太平盛世的時候可能看不出有甚麼問題,不過一旦黑天鵝出現,全球經濟反轉的時候,失去了國外買家的柬埔寨房產,極有可能迎來酷寒的冬天。不單單市場失去國外買家,當地人經濟實力也無力接手,導致房產出售無門,沒有足夠的現金流。

在這樣的情況下,降價出售還算小事,對於經濟實力不強的開發商,無限期停建或是直接變成爛尾樓等別的開發商接手,都是有可能發生的事情。這點對於有意要購買柬埔寨房產的人,不得不注意。

第二是公寓價格普遍偏高,有泡沫化風險。雖然房產供給量不斷增加,但是公寓價格卻沒有明顯的下跌。一來有可能是房東的價格期待心理,房子買來就是要等增值,調低價格這樣的事我才不幹。二來是雖然公寓的租金報酬率不高,但對於中國買家來說,他們在國內能選擇的投資工具極少,與其把錢放在隨時會跑路的 P2P 眾籌公司,或是所有投資理論都不適用的中國股市,還不如放在看得到、摸得到、租金報酬有保證的柬埔寨房產來的保險。

而且相對於中國國內高度不健康的房市價格,柬埔寨的房產價格就相對來的親民,在房產博覽會上,常常會看到有人一出手就是 2–3 戶。這樣的購買力也是造成房產價格居高不下的原因,但也形成了房產泡沫化的風險。

綜合以上論述,2019 年的房產供給量將持續上升,也會有更多來自海外的買家來到柬埔寨買房。這於柬埔寨房產有興趣的朋友,要特別注意上述的兩個隱憂,才能在進行資產全球化的同時,確保全身而退,安全下庄。

執行編輯:張詠晴
核稿編輯:林欣蘋

Photo Credit:Shutterstock

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