40 歲退休?我做到了!──在加拿大實現財務自由的經驗

40 歲退休?我做到了!──在加拿大實現財務自由的經驗

享受財務自由=不用上班自由生活+一年至少一次境外旅遊+生活品質不打折。

我和 L 在 2009 年結束上海的公司業務準備移民後,過上了雲遊四海的日子,家人、親朋好友都不可置信甚至擔心我們的經濟情況,到現在,7 年多了,我們的淨資產不僅比原來增加,更多了現金流。這其間,我們把加拿大從東海岸到西海岸玩了一遍、去了 3 趟中南美洲旅遊、回台灣兩趟、去日本一次、美國 N 次。

可能有人會覺得不上班(不事生產)很對不起社會,甚至不上班日子不知道怎麼過,說實話,剛開始我也挺心慌的(畢竟從小被教導就是上學、畢業後找個好工作、做個「有用」的人),也嘗試找工作,但看著不成比例的工作時間/薪水回報,ROI(投資回報率)太低了,還是放棄。專心投注到創造「被動收入」現金流的目標,以免坐吃山空。於是在 2013 年,我們達到真正的財務自由(被動收入比生活所需花費多)。

實現財務自由=存到第一桶金+拿第一桶金創造現金流

我們的財務自由之路,基本上是照著《窮爸爸、富爸爸》系列書籍的思路來的,「創造現金流」是關鍵,而我們實現這個目的的手段也是他書上教的基本原則:投資房產,創造正向的租金收入。

我相信很多人對《窮爸爸、富爸爸》這套理論並不陌生,我身邊也有很多人都看了他的書,甚至去參加他的課程,但真正能化理論為實務,實現財務自由的好像很少,我自己早在 2007 年就開始看他的書,過了 6 年才真正落實,在實踐的過程中,有很多掙扎,在下面分享我覺得幾個重要的關鍵點:

一、房產=資產?正資產還是負資產?追求資產增值還是房租現金流?

華人都愛投資地產,我們 2010 年剛到加拿大時,正好碰上加拿大幾年難遇的地產榮景,很多人都積極投入買房行列,看著房價直線上漲,都認為自己的房產一定會增值,就毫不猶豫的買,或者賣舊房換新房(=更多的房貸)。這時美國正身陷經濟危機之中,很多人的房產都成了「負資產」,丟了工作、還不起房貸,房產成了法拍屋。兩方明顯的對比,讓我很容易理解「富爸爸」說的,房屋中介告訴你的「房產一定會增值」完全是一種虛幻、投射、誤導,沒有誰可以保證你擁有的房產可以賣在房市的高點,反觀,擁有可以創造「現金流」的房產才是真實的「資產」。事實上,在美國經濟最低迷的時候,很多人的房子被銀行收回,都必須租房子,擁有出租房的投資人一點都不受影響。

於是,我們把扣除了生活費以及緊急備用金之後的現金分成 3 份,趁著房貸利率低(年息 3% 左右),陸續買了 3 套物業:三分之一買了一間「不豪華但舒適+附帶出租單元」的自住房;三分之一買了一間「增值潛力大又可以出租」的房子;三分之一買了純出租的商業地產。就這樣,自己住一間,其他兩間加上自住房地下室出租單元都順利出租,這三個出租房產生的現金流,不僅完全可以負擔三套房子的貸款、保險、房產稅等固定開銷,還可以支付我們的生活費用,「財務自由」就這樣實現了,我們再也不需要擔心會「坐吃山空」,也沒有為五斗米折腰的經濟壓力!

二、所有的出租房都能產生現金流?小心選房是關鍵中的關鍵!

靠投資出租房實現穩定的現金流有一個關鍵,就是仔細計算租金產生的現金流以及投資回報率。

租金現金流的計算很簡單,例如一個 HOUSE 一年租金所得 34,560-固定費用 16,500(貸款利息+保險+地稅房產稅+其他費用如水電瓦斯費包含在租金內、管理費、固定維修費等)=18,060 就是一年這個 HOUSE 帶給我的現金流。

租金的投資回報率=租金所得 18,060/前期投入資金(頭期款+老房子出租前必須做的修繕費用+是否帶家具出租等)95,000=19%

以我們的情況為例,因為居住的城市(Gatineau, QC)房價相對低,租金行情穩定,普遍租金回報率能達到 8%-10%,如果管理的好一點,像上面 HOUSE 的例子,是帶家具出租,所以租金比較高,而且是 3 年的租約,是非常好的情況,租金回報率能達到 19%。如果是溫哥華、多倫多就不一樣了,台北、上海的租金回報率低於 2%,就更難產生好的現金流了。

在買出租房之前,我們非常仔細計算成本,瞭解當地的出租房行情,包括空置率,只買情況好,不需要太多維修,不需要管理費的房子,(如果買的房子太老,維護修繕費用可能會吃垮現金流,一定要考慮),還有租金收入的所得稅等等,以免一不小心,買到大錢坑。

對於中介說有"potential"(潛力)的房子最好三思,這一"potential"隱藏很多陷阱,而且,這些未知的情況,都得等到你付錢買了房子之後,由你去實現。例如,中介說這個房子目前沒有合法出租的文件,但問題不大,是個很有潛力的房子。如果你聽了、買了,問題大不大就不關他的事了,你得自己解決,找相關單位瞭解相關法規,看如何把這個有「潛力」的房子轉成可以合法出租的物業,很可能需要加防火牆?拓關道路?加大逃生窗?增加一個洗手間?試想,這樣整下來,你從投資到收到租金要花多久時間?值得嗎?

三、做好思想準備工作

靠被動收入實現財務自由,享受閒雲野鶴退休般的生活是很多人的夢想,也是一種生活形態的選擇,如果你也想實現這樣的夢想,唯一可行的辦法就是「起而行」,抱著書本、理論、上課是完全不可能實現的,必須從存錢、花時間尋找適合你的市場(無論是房市、股市或其他),建立自信開始。相信我,從一個朝九晚五的上班族「華麗轉身」成為投資者的過程中,很多人會潑你冷水,讓你好好上班有個穩定的工作,但是生命是你自己的,過什麼樣的生活由你決定,不是嗎?還有,請準備好從錯誤中學習、挑戰自己的極限、放開自己學習以前從不熟悉的事物,我是從一個從來沒刷過油漆到後來可以自己 DIY 裝地板、裝燈、貼磁磚,從以前整天坐辦公室、靠打電腦、做簡報為生,變成一天跑幾趟家裝賣場,到處看房子,和工人一起刷油漆等等,做所有「第一人生」完全不熟悉的工作,過程必定有埋怨,但學習成長也一定有回報。

PS. 對這個話題有興趣的朋友,歡迎交流,在我的 BLOG ,陸續分享當房東、買房經驗,以及其他投資管道等等。

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執行編輯:郭姿辰
核稿編輯:張翔一

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