「金磚四國」榮景今安在?──柬埔寨是投資置產「新天堂」,還是另一個「人造的神話」?

「金磚四國」榮景今安在?──柬埔寨是投資置產「新天堂」,還是另一個「人造的神話」?

柬埔寨無疑是世界上最貧困的國家之一,但也正因為她歷經滄桑,本身的底子實在百廢待舉,近幾年隨著搭上東協市場整合的順風車,再加上歐美日韓等先進經濟體,在金融海嘯後發展趨緩卻在低利環境下資金過剩──於是大筆資金湧入這所謂的「新興市場」,也使得柬埔寨過去多年間,動輒有著 7%–8% 的亮眼經濟成長率。

但說實話,我們不應該總是把「經濟成長率」,造神般地捧得老高,並且將之等同於一個國家的投資前景與未來發展──試想,一個原本只考不到 10 分的學生,進步到 30 多分,那可是 300% 以上的增長,但又如何?他還是離及格差得遠啊!

「金磚四國」榮景今安在?當心「人造神話」的風險

前陣子與當地朋友閒聊,談到現在(2017)在柬埔寨金邊、西哈努克等城市,高漲的房地產市場,不少是由台灣人、中國人所投資的。

而「投資前景」在兩岸,普遍被描繪成「欣欣向榮」的柬埔寨,不禁讓人聯想到 16 年前,喊得震天價響的「金磚四國」(巴西、俄羅斯、印度、中國等四國,合稱BRIC):這個由高盛集團分析師一手創造出的神話,在過去 10 多年間,透過人為操作並向市場釋放特定訊號,確實讓部分頂端客戶賺了一大票。

但且讓我們看一下 2012 年之後的情景:中國經濟成長不斷下修、印度主權債券爆發危機且國家信評被調降、巴西幾乎零成長且社會紛亂、俄羅斯貨幣重貶股市重挫......金磚光環,今安在哉?

回到柬埔寨。當地會出現一波波的投資熱潮,當然也絕非空穴來風或純粹騙局一場──實際走一遭金邊,2015 年甫落成的 Aeon 購物中心、鑽石島建案、「房產業者表示投報酬率 10%」、IMF 預估「未來幾年經濟成長上看 7%」......確實象徵了柬埔寨迅速發展的實力。但如今年漲幅動輒超過 100% 的資產價格,真的合理反映了目前的市場狀況嗎?背後是否暗藏高度風險?

筆者不是財經相關專家,只認為任何投資決定,還是需再三思考,切莫人云亦云,以下也分享一些可能不同於市場上普遍「唱多」的實際觀察:

投資經商基本面:人才斷層,與中國的「一條龍策略」

先說說柬埔寨市場本身吧──全國 1,576 萬人口,近三分之一人民(約 450 萬人)在貧窮線上下(定義為每日所得低於 1.25 美元)掙扎,被歸類為「近貧窮」人口(near poor),購買力除了都市中極少數的新興中產階級之外,仍十分有限。

另外,長期被視為優勢的「低廉勞動成本」,也逐漸因為調漲的工資和高漲的勞工權益而漸漸不再具備「比較優勢」──這都直接會影響到絕大部分來此設廠的傳統工業,例如紡織、成衣、加工出口等。

再者,柬埔寨人力斷層也是很大的問題:長期在當地的台商就觀察到,柬埔寨人由於紅色高棉時期的大屠殺,導致在 30 到 40 歲的管理人才斷層嚴重,連中階管理人員都不容易覓得,而基層員工又多半因為教育程度低落,培訓起來也相當耗費成本。再者,當地人對於外資企業的忠誠度也常是個問題──在很多實際案例中,工人拿到工資後就無故消失了數天,錢花光了才又回來上班。

也因此,很多中資的工廠乾脆採取「一條龍策略」,從建廠、生產,到營運與外銷,把整批人力全部從中國直接帶來柬埔寨。近年來,可以看到很多透過這種方式「拔地而起」的中國工廠──而所謂「投資專家」們,也紛紛依此來斷定柬埔寨適合進場,連帶炒高了周邊房價。

然而,往往在這表面的「商機」後面,容易被忽略的事實是:中國長期以來就是柬埔寨最大的援助母國,政治方面的「特殊關係」,更讓中資企業在柬埔寨有著「特殊競爭優勢」──不是兩國(政要)共營的「政策性企業」,就是以相對低利的方式,從中國銀行貸款大量資金進行投資──說老實話,一般的台商與其他外企,很不容易具備與這類企業競爭的條件。

圖/Iryna Rasko@Shutterstock


那些房仲和投資客不會告訴你的事

無須諱言,今日柬埔寨,稱不上是一個法治健全、基礎建設完善的國家,而且官員貪腐嚴重,行政效率低落。

就拿市中心幾處新建好的高樓豪宅來說,有當地房產商就私下透露:「自己就算買了,也僅會拿來做投資或租賃用,絕不會自住。」施工品質存疑是最大因素,再者周遭的生活環境、消防設備與公共安全標準等,都不能算是理想。

當然,目前看來,由於一窩蜂熱潮的關係,金邊市區精華地段的出租率,確實可以維持在 80%–90% 的水準,租客多半是企業的外籍幹部──柬埔寨,可能會是他們短期外派的其中一站,但真正能長期留下來,成為穩定房客的,恐怕不多。

此外,柬埔寨畢竟不像台灣,已經開始採用實價登錄政策──到頭來由於房價資訊不對稱,加上匯率波動,不見得真有當初樂觀預估的投報率。甚至在柬埔寨,如果你仔細去研究一下投資客所謂「投報率 10%」的說法,可能也並未扣掉房屋稅、地價稅、增值稅、交易稅,以及其他持有開銷。而「保證出租」也多半設有年限,加上物業管理、銀行貸款規範複雜......等等,也都是額外的成本。

更重要的是,在如今整個金邊大興土木的情況下,幾年後整體房屋市場若供過於求,價格、租金是否還能維持在高檔?整體精算下來,除非一開始就是「上億」等級的投資客,不然若手頭上僅拿得出幾百萬的資金,是不是要直接進場柬埔寨,還是選擇東協其他相對穩定的區域投資,還是得多多考量比較妥當。

最後,你若真持有了柬埔寨的房產,幾年後是否能在市場上順利出售,也都是房仲不會掛保證的事。

「擦鞋童理論」,投資切忌盲目跟風

柬埔寨是個很有意思的地方,我自己因為私人因素,也走訪了很多次。

一如世界上任何一個民族與經濟體,不管先進或落後,都有她的美麗與哀愁,在當今資本主義自由市場機制下,資金也總會流向最能賺取潛在獲利的地方。然而別忘了,往往只有「最早掌握情資」的那一小批投資人,真的能夠從中賺取豐碩報酬。

那又該如何定義「最早掌握情資」?

個人淺見,至少當大眾媒體與周遭朋友,都開始鋪天蓋地渲染某件事的時候,多半已經不是「最好」的時機了。此時若要做出投資決策,風險管控絕對要謹慎。

柬埔寨是個很漂亮的地方,至於他適不適合抱著資金進場,見仁見智。在「金磚四國」神話破滅之後,高盛再創「金鑽 11 國」,向市場放出訊息吸引投資,那他們各自的發展又如何呢?

這個嘛⋯⋯根據摩根士丹利於 2015 年底公布的「金鑽 11 國 MSC I證券指數」,其跌幅超過 19% ......而高盛自己所持有的投資部位,資產規模也萎縮近 50% ......。

柬埔寨是投資的「新天堂樂園」?再多想想,多看看吧!

執行編輯:鄧紹妤
核稿編輯:張翔一

Photo Credit: Alexander Mazurkevich@Shutterstock

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