房價永無止境漲漲漲?別做夢了,只是剛好還沒泡沫而已(上)

房價永無止境漲漲漲?別做夢了,只是剛好還沒泡沫而已(上)

在亞洲乃至全世界奉行資本主義的地方,房地產一向是熱門商品,而基於本國房價高昂,許多人也會考慮在海外置產,東南亞似乎成為不錯的選擇之一,畢竟門檻不高,而且好像一片欣欣向榮⋯⋯然而,任何產品的價格不可能永無止盡地漲下去,到了臨界點勢必要泡沫,回調,然後再開始另一輪的積累。

一些文獻分析指出,在考量通膨和物價水準之後,嚴格意義上來看,我們在 20 世紀 80 年代以前並未出現真正廣泛的房地產泡沫,但 21 世紀確極有可能發生⋯⋯而且,真正全球性的房產熱潮也是 2000 年後才開始的現象。1985 年的日本、1997 時的東南亞,大概符合羅伯.席勒(Robert J. Shiller)在《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)書中對房地產泡沫的描述。

布列敦森林體系之後

若把房子當成商品,那它的定價其實不外乎來自兩個因素:供需,以及貨幣供應。

供需理論不難理解,但當房子從「實用價值」轉變成「投資價值」,同時貨幣從金本位變成信用通貨的時候,那麼金融便成為主導房價的重點。在 1971 年以前,甫結束二戰的世界各國,在美國的號(威)召(脅)之下,成立了以金本位為主的布列敦森林體系(Bretton Woods Agreement),35 美元錨定 1 盎司黃金,各國再依據此架構去發行貨幣。因此所有貨幣背後都有儲備的黃金做擔保。此時政府既不能亂印鈔票,人民也不太會有閒錢,或者應該說也沒辦法透過金融手段去創造槓桿,然後炒高商品的價格(例如房產)。

但美元兌黃金的固定匯率守不住了,尼克森宣布撕毀布列敦森林體系,各國貨幣背後也無需有足額的黃金儲備,人類進入完全以國家信用為擔保的金融秩序,那各國還不瘋狂印鈔?畢竟 QE(量化寬鬆)是個刺激經濟的好東西,誰不喜歡錢越來越多呢?以美元為例,1960 年底,廣義上的貨幣流通(M2)總量不過 2,980 多億美元;到了 1970 年末,整整翻了一倍;到了 1980 年末,流通的美元已經到了 1.6 兆之多⋯⋯2019 年 6 月聯準會(Fed)的數據顯示,全球流通的美元已經超過 14.7 兆,而此時全球的黃金總值也不過 6 兆多而已。

市場上的錢越來越多怎麼辦?自然會要找標的物去投資(機)。但更可怕的是,當貨幣供給量增加,讓政府頭痛、容易引起人民反感的另一個東西:通貨膨脹,也隨之而來。美國,乃至世界各國政府的基本政策不外乎:GDP 成長(同時提高就業率)、通膨控制在 4% 以內。z;62u4

問題是大量的貨幣(美元和其他)都流到市場上,故我們看到 1980 至 2000 期間,雖各地一片繁榮,股市漲,但物價也飛漲,人民怨聲載道。怎麼辦?總要找個地方去吸收這些政府們(不負責任)印出來的信用鈔票吧?於是一波金融創新便趁勢而起,華爾街那幫人也確實天才,想辦法開發「金融商品」,簡單來說就是把一切可以有現金流的東西「證券化」,打包再出售。比如說固定報酬基金、連動債、選擇權、動產抵押債券、外匯期貨⋯⋯反正只要能讓錢不斷被灌注到這些金融創新商品,而非市場上的民生相關商品,通貨膨漲就能被控制,政府也可以繼續印鈔,全球一片虛假的欣欣向榮。

其實類似的遊戲至今仍在繼續:全球的金融延伸性商品總值,2019 年初統計為 1.2 quadrillion(1,000 兆),而若從股市表現來看,在 1982 至 2000 年,以及 2010 至 2018 年,全球股市多頭市場是常態,平均年報酬率幾乎達 10%,部分市場的表現更是高於平均值很多。

我們重新把時間回到大概 2000 年左右,這時候很大部分能開發證券化的東西都開發得差不多了,但貨幣要繼續增印,哪裡還可以容納這一波又一波浮濫的鈔票?

房地產!

當然,房產的金融炒作在過去就有發生,但規模不算大,且嚴格說起來 1980 年代以前市場上也沒這麼多熱錢,或是多半熱錢都流去當時創新的金融商品和股市了⋯⋯這也回到一開始的論述:剔除掉其他因素、排除黑天鵝事件影響,真正全球性的房地產狂熱,發生在 21 世紀的開始。並且,伴隨鈔票不斷供應到市場上,金融槓桿操作和證券化自然也要搭上房產順風車,好好地炒作一番。

於是,嚴重的債務問題影響實體經濟,加上不負責任的亂放貸,就有了 2008 年的次貸危機,還有之後一連串的全球災難。當然,經濟學家普遍認同適度的債務有助於經濟發展,但央行不斷印鈔流入市場,勢必要有地方不斷容納這些「新」錢,在宏觀的角度上來看,這就是債務。

(未完待續)

執行編輯:張詠晴
核稿編輯:何承祐

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回家,回台灣做一件事