搭上中國一帶一路,金邊房地產是機會還是泡沫?

搭上中國一帶一路,金邊房地產是機會還是泡沫?

在東南亞發展屬於後段班的柬埔寨,近幾年受惠於中國一帶一路政策的關係,首都金邊的房地產市場有過幾波表現,進而吸引大批開發商、房仲業者,紛紛標榜為投資熱門選項。大型的海外樓盤銷售現場,也多半能看到主打柬埔寨,特別是金邊核心地段的建案。


圖一:金邊地區土地漲幅。圖/截自 InvestintProperty.com

要談金邊房地產,我們首先簡單了解一下柬埔寨這個市場。首先它至今仍是東南亞開發程度相對低落的國家,人口約 1,600 多萬,年齡低於 15 歲的佔總人口約 30%,人均 GDP 一直到 2017 年才超過 1,400 美元。雖然近十年來經濟成長率都維持在 6-7% 左右(除了 2009 受金融海嘯影響僅有0.1%),但整體的基礎建設仍不足,且由於長期由洪森政權獨裁統治,人權與民主等議題方面被歐美諸國詬病,甚至歐盟還於 2018 年討論取消對柬關稅豁免的待遇。因此在柬埔寨投資的「外商」,其實中國佔了很大的比重(其次為日本),故所謂外商帶動投資,投資炒高房價的現象,追根究底不外乎來自華人的海外購屋熱潮。

金邊一帶的房價概況

以整個東南亞來比較,金邊確實在某些方面具備優勢。例如純粹以首都圈房價來看,比起曼谷、雅加達、吉隆坡、河內、馬尼拉等其他都市,金邊市中心每平方公尺的價位大約在 2,000 到 2,500 美金左右(2015 年數據),相對便宜。而這樣的費用也是針對給外國人購買「公寓」(condominium)的平均費用(具有永久地上產權),若是當地人偏好的「排屋」或是獨門獨戶的房子,又是另有其本地房市的價碼,這類帶土地所有權的房產一般來說是不允許外國人購買的。當然,以公司法人,或其他灰色手段購入帶土地權的房產,也時有所聞。

單從圖一來看,金邊地區又以 Daun Penh、Chamkarmon 和 Makara 等屬於傳統上市中心的地段,漲幅最為可觀,也是眾多建案聚集之處。不過值得注意的是,這裏的數據是以土地增值作為判斷標準,房價是否能有相同的表現,還必須納入更多複雜的因素。再者,柬埔寨雖然擁有許多新興市場的優勢,例如人口年輕化、政治穩定(獨裁)、經濟成長迅速、因一帶一路計畫中資大量投入等,但它終究仍屬於落後的國家,生產力、消費力都非常有限。

若針對金邊居民做調查,絕大部份仍寧可選擇離市區車程 20 至 30 分鐘的地段,購買排屋,也就是類似透天別墅的房子,而非購入市中心的電梯大樓。以 2017 年的觀察,金邊環市區的地段,50 平方公尺土地面積搭建的 2 層樓排屋,售價約在 4 到 5 萬美金左右;同比市區電梯大廈,市內面積不足 30 平方公尺的新公寓,售價卻可以喊到 15 萬美金以上──這幾乎已經是在曼谷市區的行情了。何況金邊無論是本地人口、外籍的白領工作者還是觀光客的需求都不足以支撐龐大的供給,因此,若抱持著賺取「租金收益」+「房屋本身上漲」的心態來投資金邊房地產,前者的收益率恐怕還不如周邊的曼谷、河內、胡志明市來得高。

房價上漲因素與隱憂

我們如果再來看「房屋本身上漲」的部分,不錯,隨著外商(中商)投資,土地價格上升,某些建案因為搭配尚話題性的新聞(例如大型公共建設,或是賭場特區等),以及海外房仲炒作十足的話術等,房價跟著水漲船高也是意料之中。不過,房產市場尚有句話叫做「有行無市」,房價雖高,行情有,但沒有人願意接手,市場反應冷清,一樣無法套現出場。

這不僅是在金邊,包含大部份跟著東南亞風潮被炒起來的曼谷房市、馬尼拉房市、河內房市等都有類似的狀況:投資人興致勃勃地聽信了「保證每年 N%」的回報率,甚至還保證 N 年由建商支付該租金報酬;可是仔細一想,不難發現那些保證幾年內要給的「租金」,早就先灌在一開始的總價,羊毛出在羊身上,投資人每年拿回的租金收益,其實也不過是一開始自己就先付出的的房價而已。再說,等持有幾年後想出售套現,便會發現根本就沒那麼容易賣掉。

根據數據,2016 年底金邊一帶光是待售中的「排屋」就有 3 萬多套,更遑論動輒幾十層高、擁有上千個單位的電梯大樓建案了,像是光 2018 年,就有 17 個「高檔公寓」的建案完成,為金邊市區提供超過 13,000 套的單位,而預計到 2020,市場上還會有將近 4 萬套的新成屋。想當然爾,供給過剩至少在未來幾年內都是可預見的問題,當剛性需求不足,絕大部份的房屋是由海外投機客在支撐時,這樣的市場基本上就是在賭誰會是最後一個「接盤俠」,一旦泡沫破滅,價格便有很高的機率會崩跌。

柬埔寨通行美金(但在 2018 年底,政府開始出台政策強化本地貨幣的使用),無外匯管制,博彩行業合法,又特別支持中國的一帶一路政策⋯⋯這些幾乎是這幾年金邊房產銷售的必備台詞。而金邊吸引大量中國人買房的原因,除了看好經濟成長這類檯面上的理由之外,恐怕也因為握有資金的中國人,需想盡辦法將其轉往其他國家。

柬埔寨市場上通行美金,銀行監管、反洗錢等措施也不盡完善的情形下,不少「中資」便名正言順地進入金邊房市,而據金邊當地的房仲業者估計,在 2016 至 2017 年間,超過 50% 的金邊市中心,電梯公寓型的單位是由中國籍的買家所購入。這個現象也開始被當地的媒體與民眾視為警訊,憂心可能炒高的房價,以及隨之而來的泡破會影響經濟。

誠然,投資勢必有風險,各家說法也僅能代表一家之言,相信市面上絕對也能夠看到大力吹捧「20 年前北上廣,10 年前台灣,3 年前泰國,現在正是柬埔寨」這類的分析,他們當然有有其論證的依據和道理,沒有絕對對錯的問題。不過,無論置產、投資,還是操作其他的金融商品,多方攝取資訊,做好風險管控,懂得量力而為,才不會因小失大。

執行編輯:邱佑寧
核稿編輯:何承祐

Photo Credit:shutterstock、Investint Property

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