精華區房價不會跌?大錯特錯!──再論房價漲跌的思考盲點

精華區房價不會跌?大錯特錯!──再論房價漲跌的思考盲點

上一篇有關房價的文章引起很多討論,然而有很多對房價似是而非的觀點,這篇文章將針對這些觀點一一辯駁,詳情如下:

1. 台北的精華區房價不會跌

這是最多人的思考盲點。根據我引述日本的國土交通省的資料,裡面有「東京及郊區」與「東京」,根據該網站的註解,前者包括埼玉縣、千葉縣、東京都、神奈川縣,可見後者是東京核心區(東京都區部)。而「東京及郊區」的資料由於只有 2008 年 4 月之後的資料,所以我用的是東京(就是東京核心區)的資料,這份資料的起始年代是 1984 年 4 月,從裡面算出一個驚人的事實是,1984 年 4 月到 2015 年 8 月,東京的透天住宅價格居然只漲了約 3.5%(從94.3 漲到 97.6),而從歷史最高點的 1990 年 10 月到今年 6 月,價格指數從 248.3 跌到 97.6,跌掉了近 60.7%!所以除非你認為台北比東京繁華,不然「台北核心區房價不會跌」真的只是童話一場。

2. 利率很低(或資金面還是很寬鬆),房價不會跌

經濟學上最重要的利率,不是一般人所說的利率(經濟學稱為「名目利率」),而是「實質利率」,也就是銀行利率扣除通貨膨脹率,可以想像成在銀行一年定存的利息所得扣除物價上漲之後的所得。通常實質利率<0,對於房地產和原物料有利,因為此時銀行存款利息遠遠比不上物價上漲速度,所以多數人會傾向購買可以超越物價漲幅的房地產和原物料;而實質利率>0 且偏高時,對於多數資產都不利,因為這時候銀行存款就可以打敗物價上漲。

而今年至今台灣的消費者物價指數年增率平均為 -0.435%,台灣銀行 1 年期定期存款利率是 1.285%,換算目前台灣的實質利率 =1.285-(-0.435)=1.72%,和前幾年台灣實質利率 <0 時已經大不相同。所以除非央行把利率降到比通膨率還低,也就是利率要 <0(這並非不可能,如歐洲央行就已經把利率降到<0,但這類事情發生在台灣的機率很低),否則台灣資金面已經緊縮,對房價當然不利。

3. 有錢人很多,房價不會跌

這種思考模式就是我這篇〈不思考的人民(一)〉之中說的「絕對值思考」這類思考盲點,簡單來說就是不曉得很多事情的重點是比例(到底有多少人要買房),而不是絕對值數量(少數有錢人要買房)。難道日本和美國的有錢人會比台灣少?但 1990 年和 2006 年之後,人口紅利已盡,房價照樣大跌。如果房子只要有錢人就可以把價格撐住,那房仲業者為何一直請大家好好存錢去買房子?可見這論點也是不攻自破。

4. 我從沒看過房價會跌

投資需要關注歷史,但引用歷史而不了解背後的原因,那下場可能會很不好玩。過去幾十年台灣房價總是大漲小跌的原因是因為有青壯年人口前仆後繼的購屋,當台灣的老人比例越來越高、勞動年齡人口比例開始下降時,潛在購房人口變少,房價如何不跌?所有人也從來沒看過台灣「和平時期人口紅利下滑」,而這事情明年就會第一次在台灣發生,剛好和日本的經驗吻合(日本的房價在 1990 年見頂,人口紅利則在 1992 至 1993 見頂,也就是說房價領先人口紅利開始下跌),你願意去賭房價會跌還是會漲?

很多人其實不知道,台灣的房價早就「一國兩制」很久,那就是台北到新竹這塊地方的房價在 1990 崩盤之後還是創了新高,其他地區的房價卻無法再創新高。

以高雄為例(不考慮凹仔底之類的重劃區,因為該地區原來是荒地),1990 到現在房價頂多是持平,若計入通貨膨脹和利息之後,實際價值至少損失原房價的一半!原因是高雄的產業以傳統產業為主,在 1990 年代末期傳統產業因為人力成本而大量移往中國設廠之後,高雄的房價當然無法再創新高。可見長期而言,房價決定的因素還是人口。

總之,我這兩篇文章的重點整理如下:

1. 短、中、長期因素均已經都對房價不利,這是這幾年房價下跌的主因,而不是政府打房。

2. 房價下跌也會帶來經濟衰退,所以不必對房價下跌抱持著「幸災樂禍」的態度,因為我們自己可能也不會太好過(當然,背負房貸的人可能更難過)。

3. 我個人不建議現在買房,因為這是很現實的資產損耗的問題。

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執行編輯:郭姿辰
核稿編輯:張翔一

Photo Credit:HTU / Shutterstock.com

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