巴黎租屋,為什麼「又貴又難」?(下):房客自救篇

巴黎租屋,為什麼「又貴又難」?(下):房客自救篇

關於租屋的事情,寫來總是洋洋灑灑,原本預計先寫個短短的「房東篇」就好,沒想到最後居然狠狠寫了 2,300 多字!(上篇請見此:〈巴黎租屋,為什麼「又貴又難」?(上):房東責任篇〉)

許多人大概更會想:「寫房東幹嘛?我要是能在巴黎當房東,還需要看你的小破文嗎?」──恩好吧,那麼這篇終於要進入大家應該最為關心的正題:「怎麼樣當個聰明的房客,在巴黎找到好房呢?」

Location Location Location──「挑區」的重要性

先簡短重複一下上篇的內容:巴黎分為所謂的「小巴黎」和「大巴黎區」,對比到台北就相當於是「台北市」和「大台北地區」:小巴黎區指的是郵遞區號以巴黎 75 開頭的 1 – 20 區(相當於中山區、信義區、松山區之於台北市);大巴黎則包含了環繞在巴黎市外的 92 、 93 、 94 省等等(相當於板橋、南港、永和之於台北市)。

咦咦?為什麼又介紹起巴黎的分區來了?因為第一個重點果然還是地段──很多留學生或剛到巴黎工作定居的人都會問:「聽說巴黎治安不好,到底該選擇哪一區比較好呢?」

「哪個區域比較好」這個問題看似簡單,但實際上由於種種主客觀因素,它並不是一個容易回答的問題:有些區域本身一直是公認的好區,但當中仍有幾條街道難免讓人覺得不甚愉快;相反的,有些區域「傳統觀感上並不好」,但其中的一些小街區卻相當不錯!

以下談談個人觀察:就整體來說,小巴黎「南邊各區」的環境多半優於「北邊各區」;而由於自身對於巴黎左岸(以塞納河為界)比較熟悉,因此底下的詳細介紹,就著重在巴黎左岸的各區,同時為了方便讀者了解與聯想,也拿台北的各區來做個類比:

傳統上,巴黎人普遍認為左岸的 5 、 6 、 7 、 15 是比較理想的居住區域。 5 區是拉丁區,有著巴黎重要的索邦大學(Sorbonne Université),整體學術氣息濃厚,與台北文山區的概念有幾分類似; 6 區東鄰拉丁區、西接聖德曼德佩(Saint Germain Des Pre、又譯聖日爾曼)的高級商圈,和台北大直區的地理環境雷同; 7 區坐擁以樂蓬馬歇百貨(Le Bon Marche)為中心的巴黎左岸一級商圈,和台北中山區的概念有幾分相近; 15 區則是巴黎人傳統的安靜居住好區,大概和台北民生社區一帶的感覺相似。

巴黎的 16 區,則是以「富人區」聞名在外──許多大使館、政商名流的住宅都集中在這一區。 16 區的盛名遠播,甚至到了可以「被當作形容詞使用」的地步──比如若在巴黎路上看見貴氣外露的老婦人抱著一隻小狗散步,有時就會聽見法國在地人小聲碎念個兩句:「哼,這個人真是太 16 區了!」

「聽說巴黎治安不好,到底該選擇哪一區比較好呢?」圖/Leszek Glasner@Shutterstock

善用「房租參考價」,尋找適合自己條件的住處

按照自己工作、學校地點與綜合考量當地條件,決定了優先尋找的區域之後,接下來就要談談很實際的房租價格了。

就租金而言,若是以「傳統的好區」 5 、 6 、 7 、 15 、 16 等區來看:附傢俱、一房一廳、室內面積 50 平方米左右(相當於 15 坪),每月光是租金(不含其他開銷,後面會詳述)就能穩穩地突破 1,500 歐元上下,換算成台幣也就是 5 萬元左右,真是豪⋯⋯豪⋯⋯豪貴啊!

再加上如同上篇所述,通常房東會要求(本人或保證人)月收入是房租的 3 倍,要不就是透過銀行進行擔保(並預先凍結一定月數的租金存款),確實是不小的負擔。但按照自身身份、條件和需求的不同,房客們也有不同的選擇:例如以學生來說,通常學校會提供宿舍,或與相對便宜的「學生樓」(Crous)合作,出租給學生;若是學校本身未指定提供,亦可以到相關網站自行申請登記(如巴黎地區的學生樓申請網站);或者採用「與房東同住」(如homestay)或與人合租等。

但好在如同前文所述,隨著房租價格透明化並有所規範,即使初來乍到巴黎,對於各區的房租行情,也能夠很快地掌握個大概──透過「巴黎房租觀察中心」(Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne)的參考公定價和每年年報,即可知道各區的房租基本行情,作為議約時的參考。

決定了優先尋找的區域之後,接下來就要談談很實際的房租價格了。圖/邱奕捷 提供

千萬留意租金之外的「額外開銷」

但是對於聰明的房客而言,「月租金額」僅是一個重要的參考指標,遠遠不代表全貌!這也就是為什麼實際挑房的過程很重要:儘管房子的「月租」類似,有可能整年下來在成本和居住體驗上,卻有天南地北的差異!

在巴黎租房,究竟有些甚麼額外的成本呢?一般來說,房客除了房租外,還需要支付以下的費用:

● 房屋保險

在法國,房客需要負擔「強制性的房屋保險」,其中涵括了竊盜、火災、水害等等重大項目的理賠。由於巴黎的屋齡動輒和你阿祖一樣長命百歲,因此千萬不要看輕房屋保險的重要性!舉例而言,當房子出現樓上漏水滲透到自家天花板的要命情況時,房屋保險就能介入處理了!雖然是筆額外的開銷,但反過來說,比起在台灣和樓上鄰居臉紅脖子粗的釐清責任,在巴黎全部交由房屋保險代為處理,顯然輕鬆許多。

雖然房屋保險的費用主要和屋齡、面積相關,但由於還包含竊盜與水害的理賠,因此房子本身的安全條件(譬如是否在地面樓層、是否位於頂樓、窗戶是否緊實等等),也會影響到保費的高低。一般而言,若以室內面積 50 平方公尺(約 15 坪)計算,大約每年需要負擔 250 歐元(約新台幣 8,700 元)左右的費用。

● 電費、瓦斯費

毫不誇張的說,這兩項花費,絕對是除了房租外最能影響租房成本的致命因素!而這全是來自於台灣人相對不熟悉的重要生存課題:供暖。別忘記巴黎的冬天是會冷死人的,因此在冬天如何供暖就成了居住的一大課題,不同的供暖選項,更會極大地影響住房需要的支出和冬天時的舒適程度!

巴黎常見的供暖方式有下列幾種:電力、瓦斯、集中供暖。

「電力」供暖,顧名思義就是一切都以電來處理,包括廚房的電爐、熱水、暖氣等都以電力驅動,而背後隱含的意義,就是「驚死人的電費」!若以室內面積 50 平方公尺的小套房為例,以電力供暖和燒熱水的話,冬天的每月電費就可以輕鬆飆破 100 歐(約新台幣 3,500 元),讓你心寒的徹底!所謂身體和心靈只能選一個溫暖,大概就是這個意思了吧。

「瓦斯」供暖的意思則是與台灣類似,用瓦斯滿足廚房、熱水和供暖的需求,整體而言會比較便宜,室內面積 50 平方公尺正常使用大約每個月在80歐元上下,和電力相較下是尚可接受的範圍。

最後就是上上簽:「集中供暖」!為什麼這是房客的上上簽呢?因為這個費用按照法律規定,需由房東而非房客負擔!(當然,你的房租也大概會因此變高了一些⋯⋯)所謂「集中供暖」,指的是整棟大樓有自己的供暖系統,在固定時刻一併開啟與關閉。一旦集中供暖開始,冬天就再也不是威脅了,即使戶外零度,家裡依然是宜人的短袖短褲氣溫啊!而且由於費用不是你出,因此享受得毫無負擔呀!

此外,這並不只包含了冬天的供暖,也包括了全年使用的熱水!一樣以室內面積 50 平方公尺為例,集中供暖的電費每月大概只要 30 歐元左右。

如此相較下來,集中供暖的電費( 30 歐元)和純電力供暖的電費(超過 100 歐元)每月就有超過 3 倍的差距!姑且不論費用,集中供暖的全屋溫暖和自費供暖的捉襟見肘舒適程度,完全不在同一個次元啊!

● 網路費

法國在這方面的費用與台灣相較之下並不算太昂貴,因供應商和方案而異每個月大概在 20 歐元到 60 歐元左右。

值得一提的是,在法國「網路」的費用,往往是「全餐」:包含有線電視、固話、網路甚至手機。固話雖然在現代不太實用,但法國的固話通話幾乎不需要任何費用,甚至用固話撥打台灣的市話也是免費的!網速的部分,光纖到戶或到家(FTTB、FTTH)在巴黎都算是普及,整體來說算是相當讓人滿意。

● 居住稅(Taxe d'habitation)

在法國,房客有義務承擔「居住稅」,而居住稅的高低,更會因租屋和房客的條件,差異極大!

但這個「居住稅」到底怎麼計算呢?由於居住稅會隨住宅所在地方政府的額度、住宅租賃價值、房客收入等等條件不同而異。因此即使對許多法國人而言,它也是一個難以理解的「黑盒子」⋯⋯。無論如何,按照巴黎普通上班族、承租 50 平方公尺左右房子來算,每年的居住稅通常約落在 500 歐元到 1000 歐元之間。(!)

值得注意的是,上繳政府的居住稅裡面,還包含了一項「感謝你支持法國公視」的電視稅。只要你家裡有電視,就有義務繳電視稅來支持法國公共頻道的營運,以 2018 年來說,這項費用為 139 歐元。

「那我家裡沒有電視怎麼辦!」可以,只要提交文件說明家裡並沒有電視可以看,這個139 歐元的費用是可以免除的。(理論上來說有可能會碰到稽查,要是被發現了事實上有電視,則會面臨罰款喔!)

● 垃圾稅

繳交給地方政府處理惡臭垃圾的稅費。計算條件和居住稅一樣「神秘」,一年大約在 150 歐元 – 250 歐元左右;但有可能需要繳也可能不需要。為什麼呢?Well⋯⋯歡迎來到法國,有很多事情是很難以理解的⋯⋯。

以上大致全數講完除了「房租」之外的費用了。真的是「巴黎居、大不易」呢。簡而言之:房租月租+ 房屋保險 + 電費、瓦斯費+ 網路費+ 居住稅+ 垃圾稅,大約等於居住在巴黎的真實成本。以原先月租約 5 萬元新台幣的例子來說,加上這林林總總的花費和稅捐,每月真實的居住固定支出,大約在 6 萬元新台幣左右。

隨著房租價格透明化並有所規範,即使初來乍到巴黎,對於各區的房租行情,也能夠很快地掌握個大概。圖/邱奕捷 提供

給「巴黎新住民」的提醒整理:

最後總結,究竟怎麼樣在巴黎找好房?除去人人可以理解的房租高低外,綜合以上之外再加補充,大概共需要注意如下幾個條件:

區域:當然還是以靠近工作、上課的地方為主。不過對於還不熟悉巴黎的人來說,整體而言巴黎左岸 5 、 6 、 7 、 15 區是「傳統好區」;巴黎北邊的 18 、 19 、 20 則或許在環境上就比較不理想一些。(這當然不是一定,但對初來乍到的人來說,盡量選擇傳統好區,相對來說自己也會比較安心)

電梯:巴黎的百年屋齡不是開玩笑的,許多老舊建築裡面並沒有改建電梯。對於比較高樓層的房客而言買菜、搬行李等等還是相當痛苦的。

供暖:「集中供暖」絕對是上上選,最重要沒有之一!若真的沒辦法,則退而求其次選擇瓦斯供暖,相對的費用會稍微低過電力供暖一些些。

物業管理:有門房(Guardienne)是一個好選擇,不只可以幫忙處理整棟樓的大小事,幫忙收收網路購物也是一件很方便的事!

座向:因為巴黎的緯度偏高而人們喜歡太陽,所以通常巴黎人偏好窗戶向南的房子。確實在冬日可以有陽光照進家裡是最舒服不過的了。

交通:小巴黎區內雖然交通便利,距離地鐵站近的租屋還是上上之選。

最後,謹記巴黎的租屋分秒必爭,當仲介告訴你「得馬上決定」時,常常不是銷售話術,看到好房請快快決定,才有機會下好離手,笑著離開!

執行編輯:賴冠穎
核稿編輯:張翔一

Photo Credit:Andrey_Popov@Shutterstock

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