巴黎租屋,為什麼「又貴又難」?(上):房東責任篇

巴黎租屋,為什麼「又貴又難」?(上):房東責任篇

與長住在巴黎工作生活的朋友相約下午茶,閒聊之餘若是問了一句:「咦,你當時在巴黎是怎麼找到房子的?過程順利嗎?」

恭喜,你極有可能在這一瞬間,解除了「血淚話題 - 打開巴黎人潘朵拉盒子」的成就!

再點一杯咖啡先吧!因為不問則矣,只要和巴黎人一談起租房子的經歷,往往就像是打開了一部生命奮鬥史,各種起承轉合目不暇給百轉千迴。

為了避免篇幅過長,關於「巴黎租屋話題」的文章,打算分為上下兩集連載:這篇想先談談身為巴黎房東,該背負的責任與風險;下一篇則談談身為房客,要怎麼在這裏找到租屋逸品。

相信對於許多台灣人而言,第一印象往往就是巴黎的房租貴爆了!圖/Photographee.eu@Shutterstock

巴黎房租「貴爆了」?地段之外的原因

一講到租屋,最容易直接想到的便是租金高低了。大家都知道,房租的高低和地價、地段有絕對的關係,這點在巴黎當然也不例外:

巴黎分為所謂的「小巴黎」和「大巴黎區」,若對比到我們台灣,就相當於「台北市」和所謂的「大台北地區」:小巴黎區指的是郵遞區號以「巴黎 75 」開頭的 1-20 區(相當於中山區、信義區、松山區之於台北市);大巴黎則包含了環繞在巴黎市外的 92 、 93 、 94 省等等(相當於板橋、南港、永和之於台北市)。

但無論在哪裏,相信對於許多台灣人而言,第一印象往往就是巴黎的房租「貴.爆.了」!

以小巴黎區傳統的好區而言,若從小白領的居住水準來看:附傢俱、一房一廳、室內面積 45 平方公尺左右(相當於 13.5 坪),每月光是租金(不含其他費用),就大約在 1,300-1,500 歐元上下──換算成台幣,也就是 5 萬元左右⋯⋯。

但是,如果我這篇文章光只顧著感嘆巴黎房租比起台北真是高,就好像感嘆「黑鮪魚大腹和虱目魚肚為何平平都是魚肚,黑鮪魚卻那麼貴?」一樣,既不恰當也不深入呀!

畢竟各城市的平均薪資、房價、物價、經濟發展和市場供需⋯⋯等條件都不同,實在不能這樣比。(美國矽谷、紐約和英國倫敦表示⋯⋯)除此之外更重要的是,巴黎的「高房租」背後,其實也包含著當地法規對房東的種種規範──換句話說,我們需要了解到巴黎房東的義務和限制,才能夠更完整地認知為何巴黎的房租那麼「貴」?

巴黎房東的義務與風險

先用一句話講完重點:「只要是正規的租賃,法國的法律對於房東有嚴格的要求,而且對於房客有十足的保障。」──巴黎的「高房租」、「難租房」背後,有相當大一部分原因,在於房東本身所要背負的沉重責任與風險。

等等,房東的責任?此話怎講?

首先,在巴黎要當包租公包租婆,得極其充分地揭露資訊:例如所謂「附傢俱」、「一卡皮箱輕鬆入住」這種形容詞,是不能隨便亂加的!政府明文規範,所謂的「附傢俱」至少要包含以下:寢具 (附完整的床墊套組)、廚房爐灶、烤箱、微波爐、含冷凍庫的冰箱、廚房鍋具及其他料理工具、刀叉碗盤餐具、桌椅、儲物架、照明裝置以及清掃用具⋯⋯。

咦?這不是全都包含了的意思嗎?對的!所以如果在巴黎住進所謂「附傢俱」的公寓,真的是可以帶個背包就入住,不需要再採買其他東西了。

此外,房東還需負擔管理費、建築的修繕費用(看看巴黎街頭維持良好的古蹟外觀,這背後的修繕費用,是非常驚人的)、集中供暖的供暖費、房租收入稅⋯⋯等等,各種費用加起來,對於房東而言也是一筆很大的支出。

那麼,房東的風險又從何談起?

最大的「風險」,來自若碰到惡房客時,巴黎的房東十分容易遇到「請神容易送神難」的狀況:法國法律對於房客的保障非常完整,其結果就是「房東幾乎沒有將房客強制趕出的權力」;在法國一個合法的租房約定,真正受約束的對象更常常是房東而非房客:

舉例而言,根據法國法規規定,如果簽了 2 年的租約,代表房東沒有權利在這 2 年中解除合約;但房客只要提前 1 個月通知房東,就可以完整解除合約,房東則需在一個月內將押金返還,否則屬於違法行為!

那麼要是房客真的不繳房租、惡意破壞房子、當二房東等等,房東總可以訴諸法律,將他驅之別院了吧?──道理上是沒錯的,但首先跑法院曠日費時誰都不愛之外,聰明的惡房客,還會利用法國法律提供的保障,爭取到更多時間──

例如最讓法國房東們聞之色變的大絕招──「冬歇期」!

如果在巴黎住進所謂「附傢俱」的公寓,真的是可以帶個背包就入住。圖/邱奕捷 提供

法國的「冬歇期」條款,房地產老手也中招

所謂「冬歇期」,根源於法國法律,大意是:每年的 11/1 到隔年的 3/31 由於天寒地凍,因此房東無論基於何種理由,均不得在此時驅逐房客──即使碰上糾紛,法院判決房東有權驅離房客也一樣!

上述種種因素相加之下,在法國當房東可不是一件那麼輕鬆的事,甚至即便是房地產業專業人士,也難免會碰上地雷。

曾有認識的法國仲介業內人士,自己出租房屋時就吃足了苦頭:碰上聰明的惡房客死也不繳房租,在法院終於判決有權驅逐他後,卻又碰上「冬歇期」。最後整整拖了一整年,才終於將房客「請走」。

此外,房東需要將整體屋況還原到最佳狀態,才能再次以「附傢俱」的方式出租,有時若碰上嚴重的破壞情況,即便沒收房客的押金(通常是兩到三個月月租),可能也不過是九牛一毛、杯水車薪罷了。

舉例而言,曾有同事將位於南法的獨立宅院出租(附花園、游泳池),在一次偶然拜會房客的機緣中,卻發現花園與游泳池已經「轉生」為「原始叢林」:先不論花園草木叢生,游泳池更是呈現慘烈的綠色,大約和同事當時的臉色一樣綠得發亮──這種情況下就算將押金全部沒收,也補不上還原花園和游泳池的費用啊!

租金高低、漲跌,都受法規限制

呃⋯⋯既然有這重重風險,那麼房東把房租漲高一點總可以吧?

事情沒有那麼簡單──房東有權定價,但請遵循政府所規範的遊戲規則!

以巴黎為例,法國政府設有專職的「巴黎房租觀察中心」(Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne),定時公佈巴黎各街區的「房租參考價」;自 2015 年 8 月起,房東的定價不得高過「參考價」的 120%(除非有充足的理由,譬如有巨大的陽台、花園、良好環境等等);而且也不得低過參考價的 70% (禁止破壞行情!)。

⋯⋯那麼我學習台灣房東的大絕招:「先按行情價把你找進來,隔年再漲房租漲死你!」總可以了吧?

抱歉,這也是不行的!巴黎房東要調整租金需有根據,也就是上述提到的「房租參考價」──假設今年的「房租參考價」高了一些些,房東才有權利據此比例調整(所以想直接漲100% 的就洗洗睡吧)。但投資有賺有賠,房租也是──假設今年的「房租參考價」下降了,理論上房租也必須跟著向下修正!

「巴黎居,大不易」的另一面

正是因為上述的重重法規限制,與遇到惡房客時的高風險,造就了法國尤其巴黎地區的房東們,十分「挑房客」的現象。

例如對房東來說,為了找到更有保障的房客,最常見的條件包括:「提出本人或擔保人的薪資證明,每月收入要達到房租的三倍以上」(我爸有錢不行嗎?);需要「法籍保證人」(和房客承擔一樣的維護責任,房客跑了你要負擔);要求房客提出各種文件證明自己的「身份地位」⋯⋯等等。

此外,由於巴黎的租屋需求旺盛,房東除了找專業仲介,或者和保險公司簽訂「房客不付房租的保險」以尋求保障外,也很可能自己加入挑選房客的過程,以找個更可靠一點的房客。其中的「上上簽」無疑是找國際企業的外派員工,然後與「該企業」而非「個人」進行簽約。

這種種行為的背後,都只有一個原因:房東想在法律之外,盡量找到各有保障的選項。

在網路上,時常見到關於「法國租屋大不易」的討論,內容也大多聚焦在房東們有「多惡劣、多難搞」上──​​​​​​​但凡事都有一體兩面,更進一步探究相關法規和供需狀況,才能較完整地理解為何巴黎房東們會這麼「挑房客」的原因。

還在感嘆為何「黑鮪魚大腹」這麼昂貴嗎?比起行情雜亂而房客幾無保障;屢屢碰到惡房東、爛傢俱、房租飆漲、費用牽扯不清⋯⋯等情況的台北,巴黎的租金固然高昂、房屋十分難尋,但或許從法規面上,有不少對房客的保障,也值得我們參考與借鏡。

談完了房東責任(苦衷);下一篇,我們就來從房客的角度,看看該如何在巴黎尋找適合自己的好房。

(下篇請見此:〈巴黎租屋,為什麼「又貴又難」?(下):房客自救篇〉)

執行編輯:賴冠穎
核稿編輯:張翔一

Photo Credit:邱奕捷 提供

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