誰害死了東區?「空店稅治惡房東」,真的有用嗎?

誰害死了東區?「空店稅治惡房東」,真的有用嗎?

東區老店永福樓在 2 月 24 日最後一天營業,很多老饕前來緬懷陳年老味,樓下更擠滿了記者,看起來要捕捉這 40 年老店關門前的最後身影。

這時,如果能把這個在媒體報導下,鬧得沸沸揚揚、甚至成為眾矢之的的東區房東找來,每個記者肯定會按照最近的「風向」問他一句:「你為什麼不降租?為什麼這麼貪婪?」

東區沒落是誰害的?單怪房東有用嗎?

許多人說一切是東區的房東們貪婪,不願降租甚至大幅升租,導致老店紛紛撐不下去,例如鼎泰豐(東區店)、各種服飾店,還有今天的永福樓。

這種說法很簡單也很直觀,卻很有問題。因為他無法解釋這幾年開始翻轉的西區商圈(中山、西門);又難道全世界只有台北東區的房東特別貪婪?難道今天東區房東願意降租了,人潮就會回歸以往?

但所有人所有媒體都這麼說,連柯文哲也帶頭說,要來研擬「空店税」,治治這些惡房東。

東區沒落是事實、台灣的不動產持有稅率偏低導致結構性的傾斜也是事實。但東區沒落的根本原因,卻跟「惡房東」本身沒什麼關係,而是由外部因素及實體店面退潮兩個根本原因造成的:

商圈會移轉

首先我們要瞭解,都市中的商圈是會移轉的,而且是跟著人潮走:有人潮才會有經濟消費活動;沒人潮,商圈很快就沒落了。例如當初的師大商圈,有部分居民集結掛布條抗議夜市與周邊店家干擾安寧,新聞鬧得沸沸揚揚,議員警方介入關切──接著不到兩年,師大夜市商圈瞬間縮水,人潮大減。

而近幾年,師大居民抗議的「風頭」過去,人潮又有緩步回流跡象。

圖/Kristina Knut on Unsplash

東區正被「東西夾殺」

這幾年,台北市民正在見證著上述的商圈大轉移,而東區正被「東西夾殺」,這是個重要的外部因素。

台北西區本來就是台北舊城區,過去 10 多年歷經沒落,由東區接收消費人潮。而在台北車站翻修及西區大型都更建案發酵,配合市政府「西區翻轉」政策利多,的確開始讓西區商圈起死回生,西門町除了延續其青少年商圈外,近年更成為國際觀光背包客(尤其是韓國)首選;鄰近的中山商圈也在西區翻轉外部因素下,某程度抵銷了實體店面的不景氣;搭配著悠久的日式商圈歷史特色,更逆勢吸引誠品生活及眾多性格小店進駐,成為別具特色的「文青聚集地」(如赤峰街)。

至於「比東區更東」的信義計畫區,挾其重劃區與大量資本湧入的優勢,儼然是個「百貨公司大磁鐵」,如今更已成為全台灣最密集的一級百貨戰區。眾多大型百貨商場的「規模經濟」集客力,是一般小店面所無法比擬的──而東區本身建築已經飽和、難以新建大型購物百貨,加上都市更新緩慢等推力,使得「流行購物聖地」的風光不再,很快被緊鄰的信義計畫區取代。這幾年下來,可以很明顯地觀察到,各式國內外時裝品牌業者,均逐步「退出東區」。

在台北西區與信義商圈的夾殺下,東區人潮不衰退也難。

實體店面的價值消失

第二,在過去,實體店有個不可取代的價值──交易。大量的交易,例如服飾、書本,都在小小的店面裡交易完成。

然而,新零售時代裡,科技的創新下讓過去大量的線下交易,可以直接在線上完成,各種服飾網購、交易平台如雨後春筍冒出,讓實體店的交易價值逐漸消失。如今在成本考量下,往往只剩下「一定要面對面」的服務業如餐飲、按摩業等,尚有實體店的價值。(甚至,在網路外送平台、到府服務的發達下,這樣的實體店面也備受威脅)

而展望未來,專家提到實體店面的新價值,將僅在於「體驗」二字──業者唯有在店裡提供完整且具特色的消費體驗,而不只是單單為了「完成交易」,才能在新零售的時代持續生存。

回頭看看東區:它主要是由大量小型店面構成的商圈,因此在這波浪潮中受創也特別深,在轉型完成前,東區的店面恐怕會持續慘澹。這也是為何現在的「夾娃娃機現象」在此出現──各種成本低廉的娃娃機,竟可以包下東區各種好位置──這件事並不複雜,就是「實體店面不行了」。夾娃娃機,不過就是業者試圖用最低成本的「體驗」,試圖填補已經消失的傳統實體店面商機。

開徵「空店税」?恐怕治標勝於治本

先前,柯文哲市長跳出來說,正在研擬於北市商圈課徵「空店税」,有用嗎?我認為效果恐怕極為有限,理由如下──

首先是「認定問題」:這攸關公平,憑什麼特定幾個商圈要課稅,其他地區就不用?以及更麻煩的,怎樣算空店?擺一台抓娃娃機算不算「空店」?房東為了規避被認定為課稅主體,放幾台自動販賣機做點生意,又算不算「空店」?

其次,「事實查核」的成本極高:北市大小商圈至少數十餘個,市府有沒有人力實地訪查、隨時監控(變成空店),進而公平課徵? 

最後,還是「公平性」的問題:兩、三代奮鬥下,好不容易繳完貸款的一樓小店面,卻因景氣不好或地段不佳租不出去;難道要跟坐擁無數房產、囤地養地的大財團課一樣的稅?

回到主題,姑且先不論「救東區」的意義到底在哪裡好了。商圈移轉、加上實體店面本身的不可取代性消失,這兩點才是「東區沒落」的主要理由。

政策唯有對症下藥,才能夠真正解決問題。如果政府帶頭跟著媒體獵巫,或草率放出缺乏配套的政策當「風向球」,不僅無濟於事,也是扭曲事實。

圖/Banglu Cheng on Unsplash

執行編輯:張詠晴
核稿編輯:張翔一

Photo Credit:網路

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